Фряновское ш., 30 км от МКАД
Протасово д., Щелково гор. округ
Дом 40 м², участок 6 сот., панель, 2024 год.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,4 млн ₽ от 03.10.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 61 %
Земля ≈304 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,82 млн → дом ≈1,68 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 46 тыс.–148 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,32 млн / целевая ≈2,99 млн / пессимист. ≈2,66 млн → от пессимистичной прибыль −1,12 млн ₽, маржа −42 %, ROI −30 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Красноармейск ≈8,5 км по прямой; до МКАД 30 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25793
Рейтинг 26/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 70 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 36 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 50 % | 3.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 303 572 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 821 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 679 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 975 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Протасово д. | 5,7 сот. | 1 800 000 | 315 789 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Протасово д. | 7 сот. | 2 200 000 | 314 286 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Протасово д. | 7,2 сот. | 4 100 000 | 569 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Протасово д. | 4 сот. | 1 400 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Протасово д. | 4 сот. | 1 200 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Протасово д. | 15 сот. | 4 500 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Протасово д. | 10 сот. | 4 500 000 | 450 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Полянка СНТ | 10 сот. | 4 850 000 | 485 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Протасово д. | 8,7 сот. | 2 050 000 | 235 632 | снят (цена объявления) 04.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Протасово д. | 9 сот. | 3 300 000 | 366 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 946 / 77 602 / 147 541 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 323 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 157 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 991 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 658 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 117 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Протасово д. | 43 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 81 395 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Орион СНТ | 40 м² | 7 сот. | 2 350 000 | 58 750 | снято (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Орлово Парк пос. | 40 м² | 6 сот. | 4 999 999 | 125 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Лесные Поляны-1 СНТ | 40 м² | 5,9 сот. | 2 350 000 | 58 750 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Птицевод СНТ | 37 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 45 946 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Орион СНТ | 42 м² | 4 сот. | 3 100 000 | 73 810 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Протасово д. | 44 м² | 4 сот. | 3 000 000 | 68 182 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Сатурн СНТ | 39 м² | 6 сот. | 5 300 000 | 135 897 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Сады на Реке дп | 42,7 м² | 4,1 сот. | 6 300 000 | 147 541 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Корякино СНТ | 40 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 112 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.10.2026 | 3 400 000 | история площадки |
| 09.10.2026 | 3 700 000 (+300 000) | история площадки |
| 14.10.2026 | 3 300 000 (−400 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 3 500 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочно продается дом. Есть все удобства, санузел новый. Рядом детский сад, школа, магазины, ресторан. Дом новый. По всем вопросам можете звонить в любое время (по цене также можем договориться).