Фряновское ш., 26 км от МКАД
Факел-2 СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 109,2 м², участок 6 сот., пенобетон.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 25.09.2026.
Рейтинг 84/100 · уверенность 59 %
Земля ≈195 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,17 млн → дом ≈1,83 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 10 км, 66 тыс.–152 тыс. ₽/м², медиана 82 тыс.
Ремонт ≈1,98 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,94 млн / целевая ≈8,04 млн / пессимист. ≈7,15 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,61 млн ₽, маржа 37 %, ROI 58 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: баня, скважина.
До ст. Красноармейск ≈5,8 км по прямой; до МКАД 26 км, на машине ≈37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25790
Рейтинг 84/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 72 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 71 % | 4.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 66 % | 9.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 194 691 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 168 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 832 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 777 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Факел-2 СНТ | 10 сот. | 1 850 000 | 185 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Вторая Алексеевка д. | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Вторая Алексеевка д. | 5,1 сот. | 1 064 700 | 208 765 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Вторая Алексеевка д. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 5,2 сот. | 1 094 100 | 210 404 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Вторая Алексеевка д. | 15,4 сот. | 4 000 000 | 259 740 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Вторая Алексеевка д. | 25 сот. | 19 000 000 | 760 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Вторая Алексеевка д. | 20,6 сот. | 4 900 000 | 237 864 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Вторая Алексеевка д. | 10 сот. | 4 500 000 | 450 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Вторая Алексеевка д. | 5 сот. | 900 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 109,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 984 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 372 / 81 821 / 151 947 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 935 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 488 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 042 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 148 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 614 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 58 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.2 км | Литвиново парк 2 КП да: «ванная» + «отделка» | 109,4 м² | 6 сот. | 9 900 000 | 90 494 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Лосиный Парк КП да: «санузел» + «отделке» | 110 м² | 6 сот. | 11 200 000 | 101 818 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | да: «ванные» + «теплый пол» | 111 м² | 6 сот. | 7 999 000 | 72 063 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Орлово Парк-3 КП да: «ванную» + «ремонтом» | 105,3 м² | 6 сот. | 16 000 000 | 151 947 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Борисовка СНТ да: «ванная» + «кухонный гарнитур» | 108 м² | 5,7 сот. | 7 900 000 | 73 148 | снято (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Вторая Алексеевка д. да: «ванной» + «ремонт» | 115 м² | 6 сот. | 15 600 000 | 135 652 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Лосиный Парк КП да: «ванной» + «отделкой» | 103 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 72 816 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Протасово д. да: «с/у» + «под ключ» | 114 м² | 6 сот. | 8 000 000 | 70 175 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Мамонтовка СНТ да: «санузел» + «кухонный гарнитур» | 114,5 м² | 6,6 сот. | 16 500 000 | 144 105 | снято (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Назимиха д. да: «санузлы» + «мебель» | 113 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 66 372 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2026 | 3 700 000 | история площадки |
| 30.09.2026 | 3 000 000 (−700 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочная продажа. Стоимость ниже рыночной! На Участке Два Дома! Продается уютный дом в экoлогичнoм месте. Один дом площадью 59,4 кв. М., второй 49,8 кв. М. А так же две хоз постройки, которые можно использовать для хранения и новая баня. Все коммуникации в доме, су со всеми удобствами, отопление дровами, углём, либо газовым баллоном. На кухне так же газовая плита. Дом очень теплый, крепкая и удобная лестница на второй этаж, просторная лоджия, железная входная дверь, решетки на окнах. Скважина с очень вкусной питьевой водой. Выход из участка в лec с вековыми елями (на фото видно), много грибов, рядом река, пение птиц-чудесное место для отдыха, а так же для постоянного проживания. Огороженная территория. Очень удобный выезд сразу на Цкад. Помощь в одобрении ипотеки.