Фряновское ш., 31 км от МКАД
Протасово д., Щелково гор. округ
Дача 63 м², участок 4,6 сот.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 26.10.2025.
Рейтинг 33/100 · уверенность 63 %
Земля ≈315 тыс. ₽/сот. × 4,6 сот. = 1,45 млн → дом ≈752 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 31 тыс.–84 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈1,26 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,84 млн / целевая ≈2,56 млн / пессимист. ≈2,27 млн → от пессимистичной прибыль −855 тыс. ₽, маржа −38 %, ROI −27 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Красноармейск ≈8,5 км по прямой; до МКАД 31 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25789
Рейтинг 33/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 99 % | 18 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 50 % | 3 |
| участок | 5 | 5 % | 0.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 80 % | 11.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 314 662 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 447 000 ₽ (4,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 752 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 937 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Протасово д. | 7 сот. | 2 200 000 | 314 286 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Протасово д. | 6 сот. | 4 000 000 | 666 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Протасово д. | 5,7 сот. | 1 800 000 | 315 789 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Протасово д. | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Протасово д. | 7,2 сот. | 4 100 000 | 569 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Протасово д. | 6 сот. | 2 299 999 | 383 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Протасово д. | 4 сот. | 1 400 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Протасово д. | 6 сот. | 2 600 000 | 433 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Протасово д. | 4 сот. | 1 200 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Протасово д. | 15 сот. | 4 500 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 63 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 260 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 769 / 46 584 / 84 127 |
| цена объекта | 2 199 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 869 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 843 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 701 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 559 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 274 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -855 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Протасово д. | 63 м² | 6 сот. | 5 300 000 | 84 127 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Лесная Поляна-3 ТСН | 60 м² | 6 сот. | 5 550 000 | 92 500 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Дубрава СНТ | 64 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 42 188 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Факел СНТ | 62,3 м² | 6,3 сот. | 2 500 000 | 40 128 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Радуга СНТ | 60 м² | 5 сот. | 3 699 999 | 61 667 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Южный СНТ | 64,4 м² | 6,5 сот. | 3 000 000 | 46 584 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Макарово СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Восточное-2 ДНП | 65 м² | 5,5 сот. | 2 000 000 | 30 769 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Озерный СНТ | 52 м² | 5,8 сот. | 2 800 000 | 53 846 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Мишнево Лайф КП | 70 м² | 6,5 сот. | 3 500 000 | 50 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.10.2025 | 2 199 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 199 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В участке есть фундамент 63 квадрат с канализацией, колодец, бруски, входная дверь 2,5 метра, 3/4 территории закрыто.