Фряновское ш., 56 км от МКАД · земля с домом
Фряново пгт, Щелково гор. округ
Дом 40,6 м², участок 9,7 сот.
Дом по описанию: «в объявлении площадь дома 40.6 м²»
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 04.08.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 60 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 9,7 сот. = 970 тыс. → дом ≈2,53 млн ₽, 62 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈712 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2 млн / целевая ≈1,8 млн / пессимист. ≈1,6 млн → от пессимистичной прибыль −2,09 млн ₽, маржа −131 %, ROI −57 %.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть; в описании: газ.
До ст. Красноармейск ≈19,1 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №25788
Рейтинг 19/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 52 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 970 000 ₽ (9,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 530 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 62 315 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Козино д. | 12 сот. | 1 750 000 | 145 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Козино СНТ | 8 сот. | 799 999 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Козино д. | 11,5 сот. | 1 750 000 | 152 174 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ивлево д. | 3 сот. | 300 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Козино СНТ | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ивлево д. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Фряново пгт | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Фряново пгт | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Головино д. | 18 сот. | 3 000 000 | 166 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Фряново пгт | 14 сот. | 1 400 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 712 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 500 / 50 611 / 64 286 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 997 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 897 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 797 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 598 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 089 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −131 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −57 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Родник-2 СНТ | 40 м² | 11 сот. | 2 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Север ДНТ | 40 м² | 10 сот. | 900 000 | 22 500 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Козино д. | 34 м² | 5 сот. | 1 450 000 | 42 647 | снято (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Фряново пгт | 47 м² | 12 сот. | 5 000 000 | 106 383 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Восток СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 31 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Опушка СНТ | 36,4 м² | 9,2 сот. | 2 200 000 | 60 440 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Ескино д. | 36 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 125 000 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Еремино СНТ | 35 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 64 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Север ДНТ | 36 м² | 10,1 сот. | 1 700 000 | 47 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Козино д. | 50 м² | 5,4 сот. | 2 700 000 | 54 000 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам квартиру в двухквартирном доме. Газ по участку, электричество, водопровод есть. До леса 100 метров. Собственник.