Фряновское ш., 27 км от МКАД
Вторая Алексеевка д., Щелково гор. округ
Дача 22 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 24.04.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 56 %
Земля ≈186 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,12 млн → дом ≈882 тыс. ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 71 тыс.–145 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈340 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,01 млн / целевая ≈1,81 млн / пессимист. ≈1,61 млн → от пессимистичной прибыль −430 тыс. ₽, маржа −27 %, ROI −21 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Красноармейск ≈6,3 км по прямой; до МКАД 27 км, на машине ≈37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25787
Рейтинг 29/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 67 % | 4.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 186 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 118 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 882 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 091 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Факел-2 СНТ | 10 сот. | 1 850 000 | 185 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вторая Алексеевка д. | 5,1 сот. | 1 064 700 | 208 765 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вторая Алексеевка д. | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вторая Алексеевка д. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вторая Алексеевка д. | 5 сот. | 900 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вторая Алексеевка д. | 10 сот. | 4 500 000 | 450 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вторая Алексеевка д. | 4,8 сот. | 855 000 | 178 125 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Вторая Алексеевка д. | 25 сот. | 19 000 000 | 760 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Вторая Алексеевка д. | 20,6 сот. | 4 900 000 | 237 864 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Вторая Алексеевка д. | 45 сот. | 15 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 22 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 70 833 / 87 500 / 145 000 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 013 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 912 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 812 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 610 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -430 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Лесной КП | 24 м² | 7,7 сот. | 2 100 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Сады на Реке дп | 24 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 133 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Русаль СНТ | 20 м² | 4 сот. | 1 679 900 | 83 995 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Шанс СНТ | 23 м² | 5 сот. | 1 999 000 | 86 913 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Ручеек-1 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 145 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Воря-13 СНТ | 24 м² | 5 сот. | 1 700 000 | 70 833 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Природа СНТ | 16 м² | 7 сот. | 1 850 000 | 115 625 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.04.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается маленькая, но уютная дача, в экологичном месте, рядом лес, река Воря. Участок крайней, сосед только с одной стороны, свой выход в лес, до реки 5 мин. Прекрасное место для любителей природы. Скважина своя на участки, летний душ, беседка. Дом оформлен как жилой! Участок ухожен. Более подробная информация по телефону.