Фряновское ш., 31 км от МКАД
Протасово д., Щелково гор. округ
Дом 58,8 м², участок 4,4 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 14.10.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 60 %
Земля ≈401 тыс. ₽/сот. × 4,4 сот. = 1,77 млн → дом ≈1,73 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 8 тыс.–186 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈876 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,08 млн / целевая ≈2,77 млн / пессимист. ≈2,46 млн → от пессимистичной прибыль −1,39 млн ₽, маржа −56 %, ROI −36 %.
Коммуникации: септик; газ — баллоны; свет — есть; в описании: печь, скважина.
До ст. Красноармейск ≈9,8 км по прямой; до МКАД 31 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25777
Рейтинг 36/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 91 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 99 % | 18 |
| торг | 5 | 83 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 40 % | 2.4 |
| участок | 5 | 4 % | 0.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 30 % | 4.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 100 % | 6.1 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 401 415 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 766 000 ₽ (4,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 734 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 490 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Протасово д. | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Протасово д. | 8,5 сот. | 4 300 000 | 505 882 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Протасово д. | 17 сот. | 8 500 000 | 500 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Протасово д. | 5,7 сот. | 1 800 000 | 315 789 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Протасово д. | 4,8 сот. | 1 920 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Протасово д. | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Протасово д. | 5,3 сот. | 2 650 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Протасово д. | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Протасово д. | 5,3 сот. | 2 150 000 | 405 660 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Протасово д. | 8,3 сот. | 4 150 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 876 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 8 333 / 57 484 / 185 577 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 075 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 921 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 768 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 460 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 391 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −56 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Протасово д. | 60,7 м² | 6 сот. | 5 600 000 | 92 257 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Протасово д. | 63 м² | 6 сот. | 5 600 000 | 88 889 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Березка-2 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 998 000 | 49 967 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Ветеран СНТ | 60 м² | 6 сот. | 5 600 000 | 93 333 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Малые Петрищи д. | 61,4 м² | 4,7 сот. | 2 600 000 | 42 345 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Воря-2 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Макарово СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 46 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Птицевод СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 250 000 | 65 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Наследие КП | 52 м² | 6,2 сот. | 9 650 000 | 185 577 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Лосиный Парк КП | 60 м² | — | 500 000 | 8 333 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.10.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 24.10.2026 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 22:20 | снято | 3 500 000 → — |
Описание
Пpодаётcя жилой дом в деревне Протасова на участке 4 сотки в 36 км от Мкaд по Щелковскому, Фpянoвcкoму шoссе. Участок с жилым домом, электричество, газ и вода заведено в дом. Дом бревно жилой 1941 года постройки. Общая площадь 58,8 кв. М. Дом бревно из отопления печь и электричество. Септик. Вода в дом заведена (скважина). Газовый баллон с улицы для кухни. Газ по границе участка. Вся мебель остается в доме. Для проживания. Участок ровный, сухой. В зимнее время дороги постоянно чистятся. Подходит под прописку. Один взрослый собственник. Mеcтнoсть потpяcaющая! Дeревня нaxoдится в окpужении леса с ягодами и грибами. Рядом Черное озеро, спортивные площадки, Протасовский пруд, кафе, школа. В ближайшей деревне Огуднево очень развита инфраструктура, есть детский сад, школа, сетевые магазины, банк, аптеки, фок, поликлиника. Все дороги асфальтированы, круглогодичный подъезд. Хорошая транспортная доступность, недалеко остановка общественного транспорта, по Фряновскому шоссе до Цкад всего 3км. Оперативный показ! Звоните прямо сейчас! По запросу высылаю видео дома.