Фряновское ш., 32 км от МКАД
Надежда СНТ, Щелково гор. округ
Дача 37,9 м², участок 5,8 сот.
Цена 1,75 млн ₽; цена не менялась с 20.08.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 57 %
Земля ≈331 тыс. ₽/сот. × 5,8 сот. = 1,92 млн → дом −170 тыс. ₽, −4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 49 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈658 тыс., покупка после торга ≈1,49 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,73 млн / целевая ≈2,46 млн / пессимист. ≈2,19 млн → от пессимистичной прибыль ≈40 тыс. ₽, маржа 2 %, ROI 2 %.
Коммуникации: скважина.
До ст. Красноармейск ≈7,5 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25776
Рейтинг 30/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 4 % | 1.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 20.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 58 % | 4.1 |
| участок | 5 | 16 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 331 078 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 920 000 ₽ (5,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −170 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −4 485 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Оплот ПСК | 11,6 сот. | 4 400 000 | 379 310 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Птицевод СНТ | 6 сот. | 1 890 000 | 315 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Циклон СНТ | 5,8 сот. | 4 000 000 | 689 655 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Циклон СНТ | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Петровское с. | 24 сот. | 3 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Петровское с. | 7 сот. | 3 950 000 | 564 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Петровское с. | 7 сот. | 2 950 000 | 421 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Огуднево д. | 15 сот. | 6 200 000 | 413 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Петровское с. | 15 сот. | 2 750 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Огуднево д. | 15 сот. | 6 950 000 | 463 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 37,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 658 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 611 / 71 376 / 94 118 |
| цена объекта | 1 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 487 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 731 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 594 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 458 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 185 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 39 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 2 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Птицевод СНТ | 36 м² | 6,1 сот. | 2 110 000 | 58 611 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Птицевод СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Надежда СНТ | 42 м² | 5 сот. | 3 800 000 | 90 476 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Березка-2 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 48 611 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | 36 м² | 8 сот. | 7 200 000 | 200 000 выброс, не в счёт | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.6 км | Горзионт СНТ | 36 м² | 7 сот. | 2 999 000 | 83 306 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Солнечный СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Связист-2 СНТ | 36,9 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 67 751 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Петровские Поля КП | 34 м² | 6,3 сот. | 3 200 000 | 94 118 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Марс СНТ | 36 м² | 5 сот. | 6 500 000 | 180 556 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.08.2026 | 1 750 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Московская обл., г. О. Щёлково, Снт Птицевод, 1-я линия. Фряновское шоссе, 37 км от Мкад по щелковскому или ярославскому шоссе (рядом д. Огуднево, с. Петровское). Дом 37.9 м2, земельный участок 5,82 сотки правильной формы, огорожен забором, въездные ворота, калитка. Многие соседи проживают круглогодично. Участок с домом находится в окружении лесного массива. Территория Снт огорожена, въезд через автоматичесткие ворота, круглогодичный подъезд. Электричество в доме, вода скважина. Остановка общественного транспорта 5-10 минут пешком. Вся развитая инфраструктура рядом, магазины, пвз, школа, детский сад и т. Д. Дом и земельный участок в собственности. Один взрослый собственник, более 20 лет. Прямая продажа. Оперативный показ по договоренности.