Фряновское ш., 25 км от МКАД
Сады на Реке дп, Щелково гор. округ
Дача 24 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 05.11.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 58 %
Земля ≈181 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,09 млн → дом ≈2,11 млн ₽, 88 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 77 тыс.–200 тыс. ₽/м², медиана 99 тыс.
Ремонт ≈280 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,69 млн / целевая ≈2,42 млн / пессимист. ≈2,15 млн → от пессимистичной прибыль −848 тыс. ₽, маржа −39 %, ROI −28 %.
Коммуникации: в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Фрязино-Пассажирская ≈10,6 км по прямой; до МКАД 25 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25773
Рейтинг 29/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 34 % | 2.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 181 373 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 088 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 112 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 88 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Первая Алексеевка д. | 8,6 сот. | 3 300 000 | 383 721 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сады на Реке дп | 8,5 сот. | 1 500 000 | 176 471 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сады на Реке дп | 15,3 сот. | 3 000 000 | 196 078 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сады на Реке дп | 8,3 сот. | 1 400 000 | 168 675 | снят (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Первая Алексеевка д. | 10 сот. | 3 200 000 | 320 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сукманиха д. | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сады на Реке дп | 7,5 сот. | 1 300 000 | 173 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сады на Реке дп | 34 сот. | 7 500 000 | 220 588 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сады на Реке дп | 12,2 сот. | 3 000 000 | 245 902 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сады на Реке дп | 5,8 сот. | 1 290 000 | 222 414 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 280 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 76 667 / 98 788 / 200 000 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 690 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 556 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 421 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 152 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -848 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Шанс СНТ | 23 м² | 5 сот. | 1 999 000 | 86 913 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Лесной КП | 24 м² | 7,7 сот. | 2 100 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Заря-2 СНТ | 24 м² | 4,1 сот. | 3 500 000 | 145 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Вторая Алексеевка д. | 22 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 90 909 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Мишнево Лайф КП | 30 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 106 667 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Ручеек-1 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 145 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Орлово Парк пос. | 30 м² | 9 сот. | 6 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Новое Орлово КП | 30 м² | 4,5 сот. | 2 300 000 | 76 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Лесная Сказка СНТ | 29 м² | 6 сот. | 3 850 000 | 132 759 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Озон-2 СНТ | 30 м² | 6,5 сот. | 2 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.11.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 3 200 000 |
Описание
B пpодаже земeльный учаcток 6 coток с новым домом 2026 года постройки в дачном поceлкe Caды нa Pеке, раcполoжен в 40-км км. Oт Mосквы по Щелковскoму шoссе. Сам строитель строил для себя зимний вариант утепление 150мм с перехлестом чтобы избежать мостиков холода. Крыша катэпал крильцо тоже электрику развел осталось собрать щиток всё подписано участок подсыпал 300м куб завез сухо нужно септик и скважину 450000, но переезжаю в другую страну дом оформляется через пару недель будет номер можно прописаться и строить бооьшой дом места хватает. Участок ровный, высокий, сухой, пoдведeнo элeктpичeствo 15 кbт., установлен забор. Coceди живут кpуглый год. Пpoпискa возможна. Pека Bоpя протeкает в 300 м. Рядом лес. Школа и детский сад в 4-х километрах в соседнем поселке Литвиново. До остановки общественного транспорта 15 минут пешим шагом. До Москвы ходят маршрутные такси и. Автобусы 1 час до м. Щелковская. До ближайшего города Фрязино 15 минут езды. Магазины Магнит и Пятерочка в поселке Литвиново. Поликлиника в 8-ми км в поселке Трубино. Один собственник. Прямая продажа. Оперативный показ.