Фряновское ш., 40 км от МКАД
Звезда СНТ, Щелково гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 24.10.2025.
Рейтинг 42/100 · уверенность 59 %
Земля ≈226 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,36 млн → дом ≈942 тыс. ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 50 тыс.–167 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,94 млн / целевая ≈3,54 млн / пессимист. ≈3,15 млн → от пессимистичной прибыль ≈193 тыс. ₽, маржа 6 %, ROI 6 %.
Коммуникации: отопление — есть; свет — есть.
До ст. Красноармейск ≈8,3 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №25772
Рейтинг 42/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 111 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 13 % | 5.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 99 % | 6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 52 % | 3.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 8.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 226 412 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 358 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 942 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 840 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Звезда СНТ | 4 сот. | 1 900 000 | 475 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дельфин СНТ | 6,2 сот. | 1 250 000 | 201 613 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Солнечный СНТ | 40 сот. | 10 500 000 | 262 500 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Солнечный СНТ | 13,3 сот. | 3 253 600 | 244 632 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Солнечный СНТ | 4,8 сот. | 1 285 000 | 267 708 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Солнечный СНТ | 14,7 сот. | 2 837 700 | 193 041 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Каблуково д. | 6,5 сот. | 1 600 000 | 246 154 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Солнечный СНТ | 9,2 сот. | 3 500 000 | 380 435 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Клюквенный пос. | 8,9 сот. | 2 870 000 | 322 472 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Каблуково д. | 11,8 сот. | 2 600 000 | 220 339 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 79 772 / 167 260 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 935 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 738 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 542 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 148 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 193 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 6 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Сады на Реке дп | 50 м² | 8,6 сот. | 4 000 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Волхов СНТ | 52,5 м² | 9 сот. | 8 000 000 | 152 381 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Сады на Реке дп | 48,7 м² | 9 сот. | 7 990 000 | 164 066 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Литвиново пос. | 50 м² | 4,5 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Аксиньино д. | 51,6 м² | 7 сот. | 4 100 000 | 79 457 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Аксиньино д. | 48,7 м² | 9 сот. | 7 990 000 | 164 066 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Первая Алексеевка д. | 49 м² | 4,8 сот. | 3 100 000 | 63 265 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Каблуково д. | 44 м² | 6,6 сот. | 3 500 000 | 79 545 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Птицевод СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 250 000 | 65 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Каблуково д. | 56,2 м² | 7,4 сот. | 9 400 000 | 167 260 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.10.2025 | 2 700 000 | история площадки |
| 01.08.2026 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 13.08.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача от собственника. Удобное транспортное сообщение в пешей доступности около 15 минут ( ост.Бетонка и ост.Клюквенный- автобусы 29,35,335). В сезон внутри СНТ работает магазинчик ( так же есть в пешей доступности у остановки ). Рядом находится Торг.