Фряновское ш., 46 км от МКАД
Козино д., Щелково гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., пенобетон.
Цена 2,4 млн ₽; цена не менялась с 04.11.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 61 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 600 тыс. → дом ≈1,8 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 24 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,74 млн / целевая ≈3,36 млн / пессимист. ≈2,99 млн → от пессимистичной прибыль −149 тыс. ₽, маржа −5 %, ROI −5 %.
Коммуникации: в описании: баня, колодец.
До ст. Красноармейск ≈19,5 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25764
Рейтинг 19/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 600 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 799 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 983 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Козино д. | 12 сот. | 1 750 000 | 145 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Козино д. | 11,5 сот. | 1 750 000 | 152 174 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Козино СНТ | 8 сот. | 799 999 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Козино СНТ | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Фряново пгт | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ивлево д. | 3 сот. | 300 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Головино д. | 18 сот. | 3 000 000 | 166 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Фряново пгт | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ивлево д. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Могутово д. | 20 сот. | 1 800 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 167 / 61 667 / 117 742 |
| цена объекта | 2 399 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 039 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 737 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 550 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 363 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 990 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -149 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.3 км | Орбита-1 СНТ | 55 м² | 8,5 сот. | 4 900 000 | 89 091 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Боровково д. | 62 м² | 8,1 сот. | 7 300 000 | 117 742 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Могутово д. | 60 м² | 5,3 сот. | 1 450 000 | 24 167 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Малое Шастово СНТ | 61 м² | 8 сот. | 3 850 000 | 63 115 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Восток СНТ | 64 м² | 5,3 сот. | 2 500 000 | 39 062 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Стромынь с. | 60 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Радуга СНТ | 60 м² | 5,3 сот. | 3 699 999 | 61 667 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Душоново с. | 60 м² | 5 сот. | 3 699 999 | 61 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Козино д. | 50 м² | 5,4 сот. | 2 700 000 | 54 000 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Аксеново д. | 70 м² | 9 сот. | 1 800 000 | 25 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.11.2026 | 2 399 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 399 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 2 399 000 |
Описание
Снт 4-Козино. Участок правильной формы, с плодовыми деревьями, теплицей и колодцем. На участке дом и баня, полностью готовы для проживания. Круглогодичный подъезд. Один собственник. Быстрый выход на сделку.