Фряновское ш., 46 км от МКАД
Козино д., Щелково гор. округ
Дом 170 м², участок 5,5 сот., кирпич.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 09.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 74/100 · уверенность 54 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 550 тыс. → дом ≈1,95 млн ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 72 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈3,4 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,72 млн / целевая ≈9,65 млн / пессимист. ≈8,58 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,05 млн ₽, маржа 36 %, ROI 55 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Красноармейск ≈19,2 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25763
Рейтинг 74/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 7 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 15 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 14 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 82 % | 12.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 550 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 950 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 471 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Козино СНТ | 8 сот. | 799 999 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Козино д. | 11,5 сот. | 1 750 000 | 152 174 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Козино д. | 12 сот. | 1 750 000 | 145 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Козино СНТ | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Головино д. | 18 сот. | 3 000 000 | 166 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Аксеново д. | 7,7 сот. | 1 250 000 | 162 338 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Аксеново д. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Аксеново д. | 10 сот. | 2 150 000 | 215 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Аксеново д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ивлево д. | 3 сот. | 300 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 170 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 72 333 / 77 834 / 88 976 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 722 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 10 186 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 650 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 578 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 053 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 55 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Фряново пгт | 196 м² | 8 сот. | 7 500 000 | 38 265 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Барсово КП | 150 м² | 6 сот. | 10 850 000 | 72 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Ботово д. | 127 м² | 8 сот. | 11 300 000 | 88 976 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Малые Петрищи д. | 135 м² | 6 сот. | 9 990 000 | 74 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Малые Петрищи д. | 120 м² | 6 сот. | 9 800 000 | 81 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.07.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продажа недостроенного дома и участка в собственности более 3 лет газификация 2027-2028 год электричество деревенский тариф участок официально 5.5 с возможностью при резки до 10-11 соток один сосед участок крайний к лесу заезд с трёх сторон подьезд в любое время года дороги чистяться.