Фряновское ш., 36 км от МКАД
Радуга СНТ, Щелково гор. округ
Дом 40,6 м², участок 5,5 сот.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 23.06.2024.
Рейтинг 20/100 · уверенность 56 %
Земля ≈129 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 709 тыс. → дом ≈1,89 млн ₽, 47 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 46 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 84 тыс.
Ремонт ≈812 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,32 млн / целевая ≈2,98 млн / пессимист. ≈2,65 млн → от пессимистичной прибыль −368 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −12 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Красноармейск ≈12,4 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25761
Рейтинг 20/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 18 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 17.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 20 % | 1.3 |
| участок | 5 | 14 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 128 874 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 709 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 891 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 46 576 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ветеран СНТ | 5,3 сот. | 1 400 000 | 264 151 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Радуга СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ветеран СНТ | 7,9 сот. | 3 950 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ветеран СНТ | 18 сот. | 2 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мечта СНТ | 12 сот. | 4 300 000 | 358 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Горизонт СНТ | 9 сот. | 2 700 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Горизонт СНТ | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Душоново с. | 6 сот. | 590 000 | 98 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Душоново с. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горизонт СНТ | 12,1 сот. | 1 700 000 | 140 496 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 812 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 946 / 84 448 / 125 000 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 317 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 151 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 985 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 654 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -368 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Малые Петрищи д. | 40 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Протасово д. | 41 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 134 146 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Протасово д. | 40 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 87 500 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Протасово д. | 40 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 92 500 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горизонт СНТ | 36 м² | 6,9 сот. | 3 200 000 | 88 889 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Надежда СНТ | 40 м² | 8 сот. | 2 650 000 | 66 250 | снято (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Солнечный СНТ | 40 м² | 7 сот. | 1 099 000 | 27 475 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Протасово д. | 44 м² | 4 сот. | 3 000 000 | 68 182 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Протасово д. | 43 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 81 395 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Птицевод СНТ | 37 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 45 946 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.06.2024 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Газификации в проекте по президентской программе. Электрическая проводка была заменена 2020, крыша перекрыта в 2021. В 10 минутах находится пруд где можно искупаться и половить рыбу, С ж. Д. Ст. Щёлково ездит 35 автобус, от остановки минут 15 пешком. На повороте с Фряновского шоссе на с. Душоново есть большой строительный магазин, м. Верный, кафе и пункт Валберес. А так же на остановке с. Душоново есть местный продуктовый магазин и хозтовары, и пункт Озон. Возможен торг.