Фряновское ш., 25 км от МКАД
Сады на Реке дп, Щелково гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 16.08.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 50 %
Земля ≈181 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,09 млн → дом ≈2,11 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 68 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 87 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,34 млн / целевая ≈3,91 млн / пессимист. ≈3,47 млн → от пессимистичной прибыль −247 тыс. ₽, маржа −7 %, ROI −7 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Фрязино-Пассажирская ≈10,3 км по прямой; до МКАД 25 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25758
Рейтинг 23/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 36 % | 2.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 181 373 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 088 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 112 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 240 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Сады на Реке дп | 5,8 сот. | 1 290 000 | 222 414 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сады на Реке дп | 7,8 сот. | 1 650 000 | 211 538 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сукманиха д. | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сады на Реке дп | 8,5 сот. | 1 500 000 | 176 471 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сады на Реке дп | 15,3 сот. | 3 000 000 | 196 078 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сады на Реке дп | 34 сот. | 7 500 000 | 220 588 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сады на Реке дп | 17 сот. | 4 990 000 | 293 529 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сады на Реке дп | 10 сот. | 1 750 000 | 175 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сады на Реке дп | 8,3 сот. | 1 400 000 | 168 675 | снят (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сутоки д. | 12,1 сот. | 3 670 000 | 303 306 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 67 961 / 86 970 / 102 222 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 341 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 124 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 907 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 473 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -247 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −7 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8 км | Дубрава СНТ да: «ванной» + «ремонтировать» | 51,5 м² | 6,3 сот. | 3 500 000 | 67 961 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Литвиново-1 СНТ да: «ванная» + «ламинат» | 45 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 86 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Лосиный Парк КП да: «санузел» + «под ключ» | 55 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 87 273 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Литвиново Парк КП да: «санузел» + «отделка» | 45 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 102 222 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.08.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpодается 2-х этажный недостроенный дом 50м на земельном учаcтке 6 сoток, расположенный по адресу Московская область, г. Щелково, КП "Сады на Реке". Категopия земeль пoзволяeт поcтpоить новый или достроить существующий капитальный дом пo льгoтным ипотeчным прoгpаммам и прописаться. Участок ровный, правильной формы, в самой удобной локации поселка. Недалеко от въезда и от реки. С двух сторон участок огорожен забором. В дом проведено и подключено электричество 15 квт. Коттеджный поселок небольшой, очень уютный и дружный. Не Снт, Нет Никаких Взносов И Платежей. Зимой дороги чистят, по всему поселку отсыпана дорога. Большинство соседей построилось и живет постоянно. Участок не затапливается. Экологически чистый район, поселок граничит с лесом и рекой Воря, излюбленным местом любителей рыбалки, Сап бордов и байдарок, что позволяет наслаждаться всеми прелестями загородной жизни с городским комфортом. Благодаря близости крупных подмосковных городов Фрязино и Щелково, все необходимые объекты социальной и развлекательной инфраструктуры находятся в комфортной близости. Инфраструктура и подъезд к дому очень удобны 35 км от Мкад по Щёлковскому шоссе, либо 5 км от Цкад, так же быстрый выезд на скоростное Ярославское шоссе. Школа и сад в 3-х километрах от дома (в п. Литвиново), рядом есть необходимые продуктовые и хозяйственные магазины, аптека, почта, пункты выдачи заказов, Дом культуры, стадион, церковь! Поселок закрыт автоматическими воротами, очень приятное место. Документы готовы к сделке. Один взрослый собственник более трех лет. Без долгов и обременений, подходит под любые сертификаты, ипотеки и т. Д. Оперативный показ в удобное для Вас время. Помощь в одобрении ипотеки. Полное сопровождение сделки.