Фряновское ш., 27 км от МКАД
Щелково г., Щелково гор. округ
Дом 86,6 м², участок 7,5 сот., брус.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 5 млн; первая цена 5 млн ₽ от 29.08.2025.
Рейтинг 41/100 · уверенность 57 %
Земля ≈245 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 1,84 млн → дом ≈1,46 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 5 км, 21 тыс.–106 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈1,73 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,72 млн / целевая ≈4,25 млн / пессимист. ≈3,78 млн → от пессимистичной прибыль −758 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −17 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; нет септика (туалет вне дома); свет — есть.
До ст. Красноармейск ≈8,1 км по прямой; до МКАД 27 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25757
Рейтинг 41/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 146 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 53 % | 3.2 |
| участок | 5 | 32 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 66 % | 9.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 245 012 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 838 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 462 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 882 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Звезда СНТ | 4 сот. | 1 900 000 | 475 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дельфин СНТ | 6,2 сот. | 1 250 000 | 201 613 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Солнечный СНТ | 13,3 сот. | 3 253 600 | 244 632 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Солнечный СНТ | 40 сот. | 10 500 000 | 262 500 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Солнечный СНТ | 4,8 сот. | 1 285 000 | 267 708 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Клюквенный пос. | 8,9 сот. | 2 870 000 | 322 472 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Солнечный СНТ | 14,7 сот. | 2 837 700 | 193 041 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Клюквенный пос. | 5,7 сот. | 1 890 000 | 331 579 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Солнечный СНТ | 9,2 сот. | 3 500 000 | 380 435 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Каблуково д. | 6,5 сот. | 1 600 000 | 246 154 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 86,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 732 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 940 / 55 294 / 106 250 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 724 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 488 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 252 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 779 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -758 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Солнечный СНТ да: «ванная» + «мебелью» | 86 м² | 7,8 сот. | 1 800 812 | 20 940 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Озон-2 СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 85 м² | 7,4 сот. | 4 700 000 | 55 294 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Орлово Парк пос. да: «ванные» + «под ключ» | 80 м² | 7 сот. | 8 500 000 | 106 250 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.08.2025 | 5 000 000 | история площадки |
| 07.09.2025 | 4 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 18.01.2026 | 4 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 05.04.2026 | 4 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 09.05.2026 | 4 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.05.2026 | 4 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 12.06.2026 | 3 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 22.06.2026 | 3 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 19.07.2026 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся жилой дом с участком в Снт "Дельфин", п. " Клюквенный " Щёлковского района Московской области. 35 км. От Мкад по Щёлковскому шоссе. Очень тихое, спокойное и живописное место в окружении леса. Рядом речка Воря. На территории "Дельфин" есть родник, а также на участке есть колодец. Есть сарай для хранения инструмента. Возможна прописка, дом в статусе Жилой. Установлен шлагбаум при въезде на территорию Снт, дорога круглодичная, зимой чистят снег. В 15 минутах ходьбы остановка на Москву. О доме: 1 этаж. Крыльцо закрытое, небольшая прихожая, кухня, комната, веранда. 2 этаж. 2 комнаты, веранда, балкон. Отапливается первый этаж-печка. Дом утеплен, можно жить зимой. Туалет на улице. Есть электричество. Дом покрашен тёмным лаком. Торг уместен.