Фряновское ш., 35 км от МКАД
Ветеран СНТ, Щелково гор. округ
Дом 54 м², участок 5,7 сот., каркас.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,5 млн; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 51 %
Земля ≈118 тыс. ₽/сот. × 5,7 сот. = 670 тыс. → дом ≈2,83 млн ₽, 52 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 46 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,4 млн / целевая ≈3,96 млн / пессимист. ≈3,52 млн → от пессимистичной прибыль −532 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Красноармейск ≈12,3 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25756
Рейтинг 27/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 75 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 18.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 21 % | 1.3 |
| участок | 5 | 15 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 117 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 670 000 ₽ (5,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 830 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 52 407 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Ветеран СНТ | 5,3 сот. | 1 400 000 | 264 151 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ветеран СНТ | 7,9 сот. | 3 950 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ветеран СНТ | 18 сот. | 2 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Радуга СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Душоново с. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ветеран СНТ | 6 сот. | 860 000 | 143 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Душоново с. | 6 сот. | 590 000 | 98 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Факел СНТ | 6 сот. | 690 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Душоново с. | 13,5 сот. | 3 500 000 | 259 259 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Душоново с. | 9,3 сот. | 3 262 000 | 350 753 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 176 / 76 792 / 97 421 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 404 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 184 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 964 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 523 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -532 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 км | Протасово д. | 58,6 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 76 792 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Птицевод СНТ | 69,3 м² | 7,3 сот. | 3 200 000 | 46 176 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Маврино ДП | 69,8 м² | 7,7 сот. | 6 800 000 | 97 421 | снято (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 14.08.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 26.09.2026 | 4 500 000 (+1 100 000) | история площадки |
| 03.10.2026 | 3 500 000 (−1 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом 54м2, на участке 5.7 сотки, границы участка выставляли геодезисты, что исключает споров с соседями; Дом стоит на кадастровом учёте с присвоением адреса, что позволяет прописаться; Дом каркасный, пол 200мм утепления, стены 150мм утепления, стоит на винтовых сваях 108мм, крыша мягкая черепица, окна пластиковые Kbe двухкамерный стеклопакет, на полу ламинат, большая веранда для вечерних посиделок; На участке взрослые ели и березы и белые грибы; На участке металлический хоз блок для хранения садового инвентаря; Стоянка отсыпана щебнем размером 7х11; Подключено эл-во 15квт. Электричество разведено по дому, отапливается конвекторами Ballu.