Фряновское ш., 25 км от МКАД
Сады на Реке дп, Щелково гор. округ
Дом 36 м², участок 9 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 18.02.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 62 %
Земля ≈181 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1,63 млн → дом ≈1,87 млн ₽, 52 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 101 тыс.–191 тыс. ₽/м², медиана 114 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,31 млн / целевая ≈3,88 млн / пессимист. ≈3,44 млн → от пессимистичной прибыль −150 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −4 %.
Коммуникации: скважина; свет — есть.
До ст. Фрязино-Пассажирская ≈10,5 км по прямой; до МКАД 25 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25755
Рейтинг 31/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 35 % | 2.5 |
| участок | 5 | 45 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 181 373 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 632 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 868 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 51 889 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Сады на Реке дп | 8,3 сот. | 1 400 000 | 168 675 | снят (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Первая Алексеевка д. | 10 сот. | 3 200 000 | 320 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Первая Алексеевка д. | 8,6 сот. | 3 300 000 | 383 721 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сукманиха д. | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сады на Реке дп | 34 сот. | 7 500 000 | 220 588 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сады на Реке дп | 8,5 сот. | 1 500 000 | 176 471 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сады на Реке дп | 15,3 сот. | 3 000 000 | 196 078 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сады на Реке дп | 6 сот. | 3 200 000 | 533 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сады на Реке дп | 7,5 сот. | 1 300 000 | 173 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сукманиха д. | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 100 543 / 113 889 / 190 879 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 306 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 091 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 875 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 445 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -150 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Сады на Реке дп | 36 м² | 6 сот. | 4 150 000 | 115 278 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Новое Литвиново СПК | 35,4 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 105 932 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Озерный СНТ | 36,8 м² | 7,5 сот. | 3 700 000 | 100 543 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сады на Реке дп | 32,3 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 108 359 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Новое Литвиново СПК | 32 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 112 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Престиж ДНП | 33 м² | 10,1 сот. | 6 299 000 | 190 879 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Здеховский Луг ТСН | 40 м² | 13,2 сот. | 6 299 999 | 157 500 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Сатурн СНТ | 40 м² | 5,2 сот. | 5 900 000 | 147 500 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Мизиново д. | 36,2 м² | 12,6 сот. | 5 500 000 | 151 934 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Кармолино д. | 39,8 м² | 9,5 сот. | 4 400 000 | 110 553 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.02.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом, утепление 200, кухня-гостинная и 2 комнаты. Подведено электричество, есть скважина. Забор сетка-рабица, парковочное место. Участок 9 соток, есть бытовка. Возможен обмен на однокомнатную квартиру во Фрязино.