Фряновское ш., 47 км от МКАД
Восток СНТ, Щелково гор. округ
Дача 45 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 23.08.2024.
Рейтинг 24/100 · уверенность 57 %
Земля ≈92 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 555 тыс. → дом ≈945 тыс. ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 27 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,85 млн / целевая ≈1,67 млн / пессимист. ≈1,48 млн → от пессимистичной прибыль −493 тыс. ₽, маржа −33 %, ROI −25 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; отопление — печь.
До ст. Красноармейск ≈22,2 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25753
Рейтинг 24/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 70 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 13.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 54 % | 7.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 92 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 555 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 945 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Восток СНТ | 5,3 сот. | 1 500 000 | 283 019 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Еремино д. | 12,5 сот. | 1 250 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Еремино д. | 8 сот. | 1 360 000 | 170 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Еремино д. | 26 сот. | 1 800 000 | 69 231 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Еремино д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Еремино д. | 14 сот. | 1 200 000 | 85 714 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Еремино д. | 10 сот. | 1 050 000 | 105 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Могутово д. | 20 сот. | 1 800 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Еремино д. | 17 сот. | 6 300 000 | 370 588 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Еремино д. | 7,6 сот. | 1 700 000 | 223 684 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 000 / 46 143 / 70 000 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 853 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 760 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 668 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 482 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -493 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Еремино СНТ | 35 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 64 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Дуброво СНТ | 50 м² | 7,5 сот. | 1 400 000 | 28 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Малое Шастово СНТ | 50 м² | 6,5 сот. | 1 350 000 | 27 000 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Родник СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.08.2024 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Садовое товарищество Восток, в близи деревни Ерёмино, 65 км от Мкад по Фряновскому шоссе. Двухэтажная деревянная дача, требуется ремонт фундамента. Общая площадь 35 кв. М. Электричество в доме, водопровод центральный в товариществе летний поливочная вода, рядом родник с чистейшей водой. Отопление печь, отапливает оба этажа + обогреватели. Земельный участок 6 соток, много плодовых деревьев, смородина, малина. Огорожен по периметру, граничит с лесом. На участке залит фундамент под баню 3×8. Стоит летняя кухня, новый душ, мангал. Подъезд к участку круглогодично, соседи живут постоянно.