Новорязанское ш., 63 км от МКАД
Союз СНТ, Воскресенск гор. округ
Дача 43 м², участок 6,3 сот., пенобетон.
Цена 1,55 млн ₽, снижали с 1,65 млн; первая цена 1,65 млн ₽ от 09.04.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 52 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 538 тыс. → дом ≈1,01 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 15 тыс.–57 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈1,32 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,51 млн / целевая ≈1,36 млн / пессимист. ≈1,21 млн → от пессимистичной прибыль −968 тыс. ₽, маржа −80 %, ROI −44 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Лопатино ≈0,9 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2575
Рейтинг 26/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 105 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 40 % | 2.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 21 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 47 % | 6.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 416 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 538 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 012 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 535 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Союз СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Союз СНТ | 8,5 сот. | 550 000 | 64 706 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Исаково д. | 7 сот. | 1 650 000 | 235 714 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Исаково д. | 6,5 сот. | 750 000 | 115 385 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Союз СНТ | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 8 сот. | 990 000 | 123 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Зарница сад. уч. | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 8 сот. | 1 900 000 | 237 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 43 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 975 / 35 564 / 56 522 |
| цена объекта | 1 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 317 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 512 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 436 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 361 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 210 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -967 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −80 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.8 км | 46 м² | 7 сот. | 2 600 000 | 56 522 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 15.3 км | Ерково д. | 40 м² | 9 сот. | 599 000 | 14 975 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.4 км | Пески СНТ | 39 м² | 5 сот. | 2 150 000 | 55 128 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.8 км | Степановское с. | 50 м² | 6 сот. | 800 000 | 16 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.04.2026 | 1 650 000 | история площадки |
| 09.06.2026 | 1 550 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 550 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию предлагается капитальная дача в отличной локации. Вся инфраструктура в шаговой доступности (поликлиника, магазины, автобусные остановки, школы, детские сады. До ж/д станции до Пл.88 км 10 минут на автобусе. Дом построен из блоков 43 кв. М., есть подвал, первый этаж жилой (комната и прихожая с небольшой кухней). Второй этаж при желании можно сделать жилым (1 большая комната). Электричество заведено в дом 10 квт. Участок ровный, ухоженный, есть колодец и уличный туалет, забор из профлиста, широкие ворота размером 4.5 м. Ha участке есть плодовые кусты: крыжовник, черная cмоpoдина, яблоня. Код пользователя: 138903. Номер в базе: 9548587.