Фряновское ш., 39 км от МКАД
Орехово-1 СНТ, Щелково гор. округ
Дача 20 м², участок 8 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,1 млн ₽; цена не менялась с 25.09.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 48 %
Земля ≈145 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,16 млн → дом ≈937 тыс. ₽, 47 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 111 тыс.–148 тыс. ₽/м², медиана 125 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,65 млн / целевая ≈2,38 млн / пессимист. ≈2,12 млн → от пессимистичной прибыль −67 тыс. ₽, маржа −3 %, ROI −3 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Красноармейск ≈10 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25745
Рейтинг 26/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 20.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 38 % | 3 |
| участок | 5 | 36 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 145 377 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 163 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 937 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 46 850 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Степаньково д. | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Степаньково д. | 30 сот. | 4 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Степаньково д. | 24 сот. | 4 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Степаньково д. | 9,2 сот. | 4 600 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Солнечный СНТ | 7,3 сот. | 1 050 000 | 143 836 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Солнечный СНТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Солнечный СНТ | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 7,3 сот. | 1 200 000 | 164 384 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Тарасовка с. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Тарасовка с. | 17,9 сот. | 4 800 000 | 268 156 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 111 111 / 125 000 / 147 619 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 648 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 516 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 383 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 118 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -67 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.4 км | 20 м² | 4,5 сот. | 2 500 000 | 125 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.3 км | Птицевод СНТ | 21 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 147 619 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.2 км | Отдых СНТ | 18 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 111 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2026 | 2 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача площадью 20 м. На участке площадью 8 соток расположены ухоженный сад и зона отдыха с беседкой. Территория огорожена забором, обеспечивающим приватность. В садовом некоммерческом товариществе (Снт) можно наслаждаться тишиной и природой. Снт активно развивается, готовится к газификации. Близость к городу позволяет проживать круглогодично. Для реального покупателя торг.