Фряновское ш., 19 км от МКАД
Заозерный СНТ, Щелково гор. округ
Дача 47,5 м², участок 9,3 сот., брус, 1988 год.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,4 млн ₽ от 31.08.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 72 %
Земля ≈136 тыс. ₽/сот. × 9,3 сот. = 1,27 млн → дом ≈1,03 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 52 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈950 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,62 млн / целевая ≈3,26 млн / пессимист. ≈2,9 млн → от пессимистичной прибыль −10 тыс. ₽, маржа −0 %, ROI −0 %.
Коммуникации: свет — по границе.
До ст. Фрязино-Пассажирская ≈5 км по прямой; до МКАД 19 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25742
Рейтинг 38/100 · уверенность 72 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 77 % | 4.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 4.7 |
| участок | 5 | 48 % | 2.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 52 % | 7.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 136 282 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 267 000 ₽ (9,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 033 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 747 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Заозерный СНТ | 9,1 сот. | 1 150 000 | 126 374 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Богослово д. | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Строитель-5 СНТ | 6,4 сот. | 1 500 000 | 234 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Феникс ДНП | 10,7 сот. | 232 900 | 21 766 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Заозерный СНТ | 9,5 сот. | 1 300 000 | 136 842 | снят (цена объявления) 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Богослово д. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Корякино д. | 7 сот. | 2 100 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Корякино д. | 6 сот. | 1 950 000 | 325 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Корякино д. | 16,9 сот. | 2 300 000 | 136 095 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Богослово д. | 6,7 сот. | 2 950 000 | 440 299 | снят (цена объявления) 11.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 950 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 000 / 70 556 / 90 244 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 619 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 438 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 257 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 895 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -10 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −0 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −0 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Заозерный СНТ | 50 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Заозерный СНТ | 50 м² | 12,7 сот. | 4 200 000 | 84 000 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Заозерный СНТ | 54 м² | 8 сот. | 4 200 000 | 77 778 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Спутник СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Берендей СНТ | 40 м² | 10 сот. | 2 599 000 | 64 975 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Труд-2 СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 600 000 | 52 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Заозерный СНТ | 41 м² | 12 сот. | 3 700 000 | 90 244 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | 48 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.4 км | Солнечное СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 71 111 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Доброе пос. | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.08.2026 | 2 400 000 | история площадки |
| 02.09.2026 | 2 200 000 (−200 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 2 150 000 (−50 000) | история площадки |
| 30.09.2026 | 2 500 000 (+350 000) | история площадки |
| 05.10.2026 | 2 600 000 (+100 000) | история площадки |
| 10.10.2026 | 2 350 000 (−250 000) | история площадки |
| 16.10.2026 | 2 050 000 (−300 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 2 300 000 (+250 000) | история площадки |
| 25.10.2026 | 2 250 000 (−50 000) | история площадки |
| 05.11.2026 | 2 300 000 (+50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Земельный участок в 30 км от Москвы с летним 2ух этажным домом. Участок 925 кв. М. Дом 47.5. За забором лес. Въезд на территорию через шлагбаум. Коммуникации не заведены, электричество по границе, дом без удобств, летний. По территории Снт проходит Лэп. Участок ровный, ухоженный, обустраивайте на своё усмотрение. Многие соседи проживают круглый год. Дорога чистится, мусор вывозится, солнце светит, Вы отдыхаете. Участок и дом зарегистрированы, стоят на кадастровом учёте. Один собственник. Обременений нет. Звоните с 9 до 21 ч.