Фряновское ш., 32 км от МКАД
Птицевод СНТ, Щелково гор. округ
Дача 116 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 27.06.2022.
Рейтинг 52/100 · уверенность 61 %
Земля ≈232 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,39 млн → дом ≈1,11 млн ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 21 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈2,12 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,78 млн / целевая ≈5,2 млн / пессимист. ≈4,62 млн → от пессимистичной прибыль ≈380 тыс. ₽, маржа 8 %, ROI 9 %.
Коммуникации: отопление — печь; свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Красноармейск ≈7,2 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25738
Рейтинг 52/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 18 % | 7.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 17.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 60 % | 3.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 87 % | 12.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 232 327 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 394 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 106 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 534 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Оплот ПСК | 11,6 сот. | 4 400 000 | 379 310 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Петровское с. | 24 сот. | 3 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Петровское с. | 7 сот. | 3 950 000 | 564 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Петровское с. | 15 сот. | 2 750 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Петровское с. | 7 сот. | 2 950 000 | 421 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Циклон СНТ | 5,8 сот. | 4 000 000 | 689 655 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Циклон СНТ | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Петровское с. | 8 сот. | 3 450 000 | 431 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Петровское с. | 7 сот. | 4 500 000 | 642 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Петровское с. | 22,7 сот. | 3 600 000 | 158 590 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 116 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 120 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 833 / 53 726 / 71 070 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 781 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 492 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 203 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 625 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 380 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.1 км | Новое Литвиново СПК | 119,6 м² | 6 сот. | 8 500 000 | 71 070 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Надежда ОНТ | 120 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 20 833 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Полянка-1 СНТ | 124 м² | 8,6 сот. | 7 000 000 | 56 452 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Степаньково д. | 100 м² | 8 сот. | 5 100 000 | 51 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Первая Алексеевка д. | 96 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 36 458 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Родничек-1 СНТ | 100 м² | 6,3 сот. | 6 300 000 | 63 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.06.2022 | 2 099 999 | история площадки |
| 12.04.2023 | 2 250 000 (+150 001) | история площадки |
| 03.05.2023 | 2 600 000 (+350 000) | история площадки |
| 17.05.2023 | 2 599 999 (−1) | история площадки |
| 29.05.2023 | 2 598 888 (−1 111) | история площадки |
| 03.06.2023 | 2 598 887 (−1) | история площадки |
| 08.06.2023 | 2 597 777 (−1 110) | история площадки |
| 11.06.2023 | 2 596 666 (−1 111) | история площадки |
| 15.06.2023 | 2 596 777 (+111) | история площадки |
| 16.06.2023 | 2 596 888 (+111) | история площадки |
| 19.06.2023 | 2 600 000 (+3 112) | история площадки |
| 21.06.2023 | 2 601 000 (+1 000) | история площадки |
| 24.06.2023 | 2 600 000 (−1 000) | история площадки |
| 30.06.2023 | 2 599 999 (−1) | история площадки |
| 01.07.2023 | 2 600 000 (+1) | история площадки |
| 03.07.2023 | 3 140 000 (+540 000) | история площадки |
| 08.07.2023 | 3 139 999 (−1) | история площадки |
| 01.08.2023 | 3 139 998 (−1) | история площадки |
| 01.09.2023 | 3 139 999 (+1) | история площадки |
| 24.09.2023 | 3 139 998 (−1) | история площадки |
| 10.10.2023 | 3 139 999 (+1) | история площадки |
| 14.10.2023 | 3 140 000 (+1) | история площадки |
| 03.11.2023 | 3 139 999 (−1) | история площадки |
| 10.12.2023 | 3 139 998 (−1) | история площадки |
| 09.01.2024 | 3 139 995 (−3) | история площадки |
| 10.01.2024 | 3 139 990 (−5) | история площадки |
| 23.01.2024 | 3 139 991 (+1) | история площадки |
| 30.01.2024 | 3 139 992 (+1) | история площадки |
| 10.03.2024 | 3 139 993 (+1) | история площадки |
| 18.03.2024 | 3 139 999 (+6) | история площадки |
| 06.04.2024 | 3 139 998 (−1) | история площадки |
| 16.04.2024 | 3 139 999 (+1) | история площадки |
| 25.04.2024 | 3 400 000 (+260 001) | история площадки |
| 16.05.2024 | 4 000 000 (+600 000) | история площадки |
| 10.06.2024 | 3 999 999 (−1) | история площадки |
| 02.07.2024 | 3 999 998 (−1) | история площадки |
| 13.07.2024 | 3 999 999 (+1) | история площадки |
| 05.08.2024 | 3 999 998 (−1) | история площадки |
| 23.08.2024 | 3 999 995 (−3) | история площадки |
| 11.09.2024 | 3 500 000 (−499 995) | история площадки |
| 04.12.2024 | 3 999 999 (+499 999) | история площадки |
| 08.04.2025 | 3 800 000 (−199 999) | история площадки |
| 03.05.2025 | 3 850 000 (+50 000) | история площадки |
| 27.05.2025 | 3 800 000 (−50 000) | история площадки |
| 06.06.2025 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 13.05.2026 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 3 500 000 (+500 000) | история площадки |
| 10.08.2026 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 28.08.2026 | 2 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Документы на дом, на землю оформлены(собственники) Снт Птицевод Щёлковский р-н Московской обл. Участок 6 соток. Дом 72 м\кв, построен в 2006 году, две комнаты +терасса (отделаны). Второй этаж мансарда не доделан. Снаружи не отделан. В доме есть эл-во, печь. На участке бытовка 6,3х3м, Эл-во 220 вт 7квт, сарай, туалет, скважина(вода изумительная) метал-й забор, откатные ворота. Подъезд круглогодичный, чистят.