Фряновское ш., 27 км от МКАД
Вторая Алексеевка д., Щелково гор. округ
Дача 60,8 м², участок 8,3 сот., бревно.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 3,1 млн; первая цена 3,1 млн ₽ от 10.04.2026.
Рейтинг 41/100 · уверенность 65 %
Земля ≈195 тыс. ₽/сот. × 8,3 сот. = 1,62 млн → дом ≈1,08 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,12 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,84 млн / целевая ≈2,55 млн / пессимист. ≈2,27 млн → от пессимистичной прибыль −1,14 млн ₽, маржа −50 %, ROI −34 %.
Коммуникации: скважина; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Красноармейск ≈5,1 км по прямой; до МКАД 27 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25735
Рейтинг 41/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 86 % | 5.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 76 % | 4.6 |
| участок | 5 | 39 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 63 % | 9.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 194 691 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 616 000 ₽ (8,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 084 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 829 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Вторая Алексеевка д. | 15,4 сот. | 4 000 000 | 259 740 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вторая Алексеевка д. | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 5,2 сот. | 1 094 100 | 210 404 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Вторая Алексеевка д. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вторая Алексеевка д. | 5,1 сот. | 1 064 700 | 208 765 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вторая Алексеевка д. | 25 сот. | 19 000 000 | 760 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вторая Алексеевка д. | 20,6 сот. | 4 900 000 | 237 864 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Факел-2 СНТ | 10 сот. | 1 850 000 | 185 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Вторая Алексеевка д. | 10 сот. | 3 300 000 | 330 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Вторая Алексеевка д. | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 116 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 769 / 51 978 / 92 500 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 836 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 694 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 552 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 269 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 142 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Факел СНТ | 62,3 м² | 6,3 сот. | 2 500 000 | 40 128 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Витамины СНТ | 60 м² | 7 сот. | 1 999 000 | 33 317 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вторая Алексеевка д. | 54,4 м² | 8,5 сот. | 2 500 000 | 45 956 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Лесная Поляна-3 ТСН | 60 м² | 6 сот. | 5 550 000 | 92 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Лесной КП | 64 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 39 062 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Восточное-2 ДНП | 65 м² | 5,5 сот. | 2 000 000 | 30 769 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Память Мичурина СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 71 667 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Огуднево д. | 60 м² | 10 сот. | 4 100 000 | 68 333 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Воря-2 СНТ | 60 м² | 5,5 сот. | 3 700 000 | 61 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Лепешки СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 58 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.04.2026 | 3 100 000 | история площадки |
| 04.05.2026 | 2 900 000 (−200 000) | история площадки |
| 26.05.2026 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.07.2026 | 2 700 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в Снт "Озон-2". Участок площадью 827 кв. М., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для садоводства. Свет подключен, скважина. На участке есть садовый дом из бревна площадью 60,8 кв. М., 2 этажа, а также хозблок, уличные туалет и душ. Район тихий и спокойный, соседи живут круглый год, рядом лес с чарующим пением птиц, полный съедобных грибов и ягод. Так же рядом протекает река "Воря" и не подоплёку есть озеро для купания.