Фряновское ш., 33 км от МКАД
Циклон СНТ, Щелково гор. округ
Дача 50 м², участок 4 сот., бревно.
Цена 2,95 млн ₽; цена не менялась с 27.04.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 63 %
Земля ≈331 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 1,32 млн → дом ≈1,63 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 36 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,06 млн / целевая ≈2,75 млн / пессимист. ≈2,45 млн → от пессимистичной прибыль −958 тыс. ₽, маржа −39 %, ROI −28 %.
Коммуникации: в описании: скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. Красноармейск ≈7,7 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25734
Рейтинг 26/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 17.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 56 % | 3.4 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 21 % | 3.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 331 078 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 324 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 626 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 520 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Циклон СНТ | 5,8 сот. | 4 000 000 | 689 655 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Циклон СНТ | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Оплот ПСК | 11,6 сот. | 4 400 000 | 379 310 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Петровское с. | 7 сот. | 2 950 000 | 421 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Петровское с. | 7 сот. | 3 950 000 | 564 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Петровское с. | 7 сот. | 4 500 000 | 642 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Петровское с. | 8 сот. | 3 450 000 | 431 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Птицевод СНТ | 6 сот. | 1 890 000 | 315 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Огуднево д. | 6 сот. | 1 663 000 | 277 167 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Петровское с. | 24 сот. | 3 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 000 / 69 196 / 108 163 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 061 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 908 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 755 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 449 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -958 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Птицевод СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 36 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Надежда СНТ | 42 м² | 5 сот. | 3 800 000 | 90 476 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Озерный СНТ | 52 м² | 5,8 сот. | 2 800 000 | 53 846 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | 48 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.1 км | Лепешки СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 58 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Птицевод СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Лепешки д. | 50 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Лепешки д. | 49 м² | 6 сот. | 5 300 000 | 108 163 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | 44,8 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 75 893 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.4 км | Заря ОНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 58 889 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.04.2026 | 2 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача (50:14:0020207:417). Состояние хорошее, электричество заведено в дом, санузел на улице, вода-скважина, отдельная летняя кухня. ЗУ ухожен, огорожен проф листом, растут плодовые деревья и кустарники. Рядом детская площадка, удобная парковка, пожарный пруд, круглогодичная охрана. 1 взрослый собственник.