Фряновское ш., 47 км от МКАД
Опушка СНТ, Щелково гор. округ
Дача 48 м², участок 14 сот., брус.
Цена 2,4 млн ₽; цена не менялась с 25.10.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 55 %
Земля ≈92 тыс. ₽/сот. × 14 сот. = 1,29 млн → дом ≈1,1 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 28 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,86 млн / целевая ≈1,67 млн / пессимист. ≈1,49 млн → от пессимистичной прибыль −1,41 млн ₽, маржа −95 %, ROI −49 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: скважина.
До ст. Илейкино ≈22,1 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25728
Рейтинг 28/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 114 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 13.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 91 % | 5.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 49 % | 7.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 92 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 295 000 ₽ (14 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 105 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 021 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ивушка СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Восток СНТ | 5,3 сот. | 1 500 000 | 283 019 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Еремино СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Еремино д. | 12,5 сот. | 1 250 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Еремино д. | 8 сот. | 1 360 000 | 170 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Еремино д. | 26 сот. | 1 800 000 | 69 231 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Еремино д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Еремино д. | 14 сот. | 1 200 000 | 85 714 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Еремино д. | 10 сот. | 1 050 000 | 105 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Могутово д. | 20 сот. | 1 800 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 000 / 47 222 / 58 252 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 860 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 767 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 674 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 488 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 412 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −95 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −49 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Дуброво СНТ | 50 м² | 7,5 сот. | 1 400 000 | 28 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Малое Шастово СНТ | 61,8 м² | 8,3 сот. | 3 600 000 | 58 252 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Север ДНТ | 36 м² | 10,1 сот. | 1 700 000 | 47 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.10.2026 | 2 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прекрасный дом и два участка (вместе около 13-14 соток). Межевание есть, дом стоит на учете. Очень люблю это место. У нас тут дом у родителей, так что отсюда мы никуда. Купили у своих соседей, добрая семейная пара, владела более 30 лет. Выбрали это место, так как здесь действительно ооочень вкусный воздух, одно удовольствие находиться. Почему стоит выбрать именно это место? 1. Снт расположено внутри лесного массива, почти не бывает ветра. Нет, комаров не много совершенно, чему я сама была удивлена. 2. Очень тихо. 99% времени. За 1 день здесь отдыхаешь душой и головой. Дом на высоких сваях. Ухоженный и аккуратный, в нем жили всегда. Все остается. Два этажа. На первом: - коридор-гостиная, где можно почитать книгу, уютно расположившись на диване. - кухня. - спальня. - доп комната с диваном и лестницей на 2 этаж. На втором этаже: ещё одна спальня с двумя деревянными столами. Есть скважина. Душ и раковина в отдельно стоящем хоз блоке. Туалет био. Электричество 15 ват. Причина продажи: Хотели сделать все на свой вкус, так как в родительском доме не разрешали ничего менять. Но сейчас разрешили. Приложена видео-экскурсия.