Фряновское ш., 25 км от МКАД · земля с домом
Сутоки д., Щелково гор. округ
Дом 45 м², участок 8 сот., щитовой.
Дом по описанию: «На участке уже есть щитовой дом 45 кв. М. Это настоящий подарок!»
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 11.09.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 59 %
Земля ≈200 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,6 млн → дом ≈1,9 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 37 тыс.–104 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,97 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,06 млн / целевая ≈2,76 млн / пессимист. ≈2,45 млн → от пессимистичной прибыль −1,42 млн ₽, маржа −58 %, ROI −37 %.
Коммуникации: газ — по границе.
До ст. Фрязино-Пассажирская ≈10,1 км по прямой; до МКАД 25 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25724
Рейтинг 23/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 67 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 38 % | 2.3 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 199 943 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 600 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 899 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 222 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Сады на Реке дп | 5,8 сот. | 1 290 000 | 222 414 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сады на Реке дп | 7,8 сот. | 1 650 000 | 211 538 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сады на Реке дп | 34 сот. | 7 500 000 | 220 588 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сады на Реке дп | 6 сот. | 3 200 000 | 533 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сады на Реке дп | 8,3 сот. | 1 400 000 | 168 675 | снят (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сады на Реке дп | 8,5 сот. | 1 500 000 | 176 471 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сады на Реке дп | 15,3 сот. | 3 000 000 | 196 078 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сутоки д. | 12,1 сот. | 3 670 000 | 303 306 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сутоки д. | 6,6 сот. | 2 500 000 | 378 788 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сады на Реке дп | 17 сот. | 4 990 000 | 293 529 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 000 / 72 286 / 104 167 |
| цена объекта | 3 499 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 974 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 063 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 910 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 757 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 450 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 424 999 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −58 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Лайнер СНТ | 50 м² | 5,6 сот. | 1 850 000 | 37 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Старая Слобода д. | 48 м² | 5,5 сот. | 4 999 999 | 104 167 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Богослово д. | 52 м² | 4 сот. | 4 800 000 | 92 308 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Старая Слобода д. | 50 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 56 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Лужки СНТ | 50,7 м² | 8,8 сот. | 2 500 000 | 49 310 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Лесное СНТ | 35 м² | 7 сот. | 3 100 000 | 88 571 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.09.2026 | 3 499 999 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 499 999 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 143852642 Идеальный участок для дома мечты: 8 соток на высоком живописном берегу реки Воря! Подходит под Семейную Ипотеку на строительство дома от 6% годовых. Представьте: вы просыпаетесь под пение птиц, выходите на крыльцо с чашкой кофе, а перед вами открывается захватывающий вид на изгиб реки и бескрайние просторы. Это не сон это реальность, которую дарит вам этот великолепный участок в обжитой деревне Сукманиха. Почему вы влюбитесь в это место: Атмосфера и природа: Участок расположен на высоком берегу реки Воря. Это не просто земля, это точка силы. Вам гарантированы потрясающие панорамы, отсутствие подтоплений и уникальный микроклимат. Здесь хочется дышать полной грудью и забыть о городской суете. Все коммуникации уже решены: Забудьте о бюрократии и лишних тратах. Здесь есть всё для быстрого старта строительства: · Электричество 15 квт достаточно для стройки и мощного современного дома. · Газ по границе участка заходите и подключайтесь по гос программе, ваше отопление будет экономичным, по деревенскому тарифу. · Асфальтированная дорога чистый подъезд в любое время года для любой техники. Бонус для строительства: На участке уже есть щитовой дом 45 кв. М. Это настоящий подарок! Он отлично послужит теплой бытовкой для бригады, сухим складом для стройматериалов и инструментов, а на первое время даже местом для ночевки. Вы экономите сотни тысяч на организации стройгородка. Удобство жизни (Инфраструктура и транспорт): Деревня Сукманиха это не "чистое поле", а живая и благоустроенная локация. · До остановки общественного транспорта всего 7 минут пешком. · Автобусы ходят регулярно, поэтому вы не привязаны к личному авто (дети смогут добираться до школы, а гости без проблем). · Рядом магазины, сады и школы. Вся городская инфраструктура в 5 минутах на авто. Что вас ждет на участке: · Площадь: 8 соток (идеально и для дома, и для сада, и для зоны барбекю). · Геометрия: ровный, правильной формы участок. · Статус: Лпх (Земли населенных пунктов можно строить капитальный дом и прописаться). Для кого этот участок: Для семьи, которая ищет идеальный баланс между жизнью на природе и городским комфортом. Для тех, кто хочет строить дом, не решая "головную боль" с коммуникациями и дорогами. Это не просто покупка земли это инвестиция в качество вашей жизни. Подходит под Семейную Ипотеку на строительство дома от 6% годовых. Позвоните прямо сейчас, чтобы записаться на просмотр и убедиться в красоте этих мест лично!