Фряновское ш., 48 км от МКАД · земля с домом
Литвиново пос., Щелково гор. округ
Участок 4,5 сот.
Дом по описанию: «Небольшой дачный домик (2 этажа) : 50 кв.м.»
Цена 2,63 млн ₽; цена не менялась с 07.11.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 55 % · по фото: дом 4, участок 6, окружение 8, WOW 5
Земля ≈200 тыс. ₽/сот. × 4,5 сот. = 900 тыс. → дом ≈1,73 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 38 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,24 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,12 млн / целевая ≈2,81 млн / пессимист. ≈2,5 млн → от пессимистичной прибыль −636 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈50 м².
Коммуникации: в описании: скважина, колодец, газ.
До ст. Фрязино-Пассажирская ≈7,7 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №25720
Рейтинг 31/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 92 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | 44 % | 4 |
| дом | 5 | 33 % | 1.5 |
| сад | 5 | 56 % | 2.5 |
| МКАД | 15 | 74 % | 9.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 56 % | 2.5 |
| участок | 5 | 5 % | 0.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 15 % | 1.7 |
| окружение | 10 | 78 % | 6.9 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 2.2 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 4 | старый деревянный домик, требует серьезного обновления или замены |
| участок и сад | 6 | заросший участок с плодовыми деревьями и забором |
| окружение | 8 | лес, озеро и развитая инфраструктура рядом |
| WOW | 5 | хороший потенциал для строительства нового дома на готовых коммуникациях |
Отличная локация и коммуникации для стройки, но старый дом требует больших вложений модель max-code, фото: 4, 08.11 18:55
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 200 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 900 000 ₽ (4,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 730 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Литвиново пос. | 4,1 сот. | 1 600 000 | 390 244 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Литвиново пос. | 10,5 сот. | 2 990 000 | 284 762 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Литвиново пос. | 8 сот. | 4 000 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Литвиново пос. | 6,8 сот. | 2 200 000 | 323 529 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Литвиново пос. | 19 сот. | 2 200 000 | 115 789 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Литвиново пос. | 20 сот. | 2 800 000 | 140 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Литвиново пос. | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Литвиново пос. | 21 сот. | 3 850 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Литвиново пос. | 7 сот. | 3 200 000 | 457 143 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Литвиново пос. | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈50 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 000 / 64 000 / 93 561 |
| цена объекта | 2 630 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 235 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 124 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 968 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 812 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 499 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -636 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈50 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Литвиново-2 СНТ | 49,5 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 50 505 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Трубино Парк-2 КП | 49,9 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 78 156 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Трубино с. | 50 м² | 3 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Звезда СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 46 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Звезда СНТ | 50 м² | 5 сот. | 1 900 000 | 38 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Сады на Реке дп | 50 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 64 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Маяк СНТ | 47,5 м² | 5,1 сот. | 3 299 000 | 69 453 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Сабурово-1 СНТ | 49,7 м² | 6,1 сот. | 4 650 000 | 93 561 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Родничек-1 СНТ | 54 м² | 6,4 сот. | 6 950 000 | 128 704 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Протасово д. | 50 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 72 000 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.11.2026 | 2 630 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 630 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 2 630 000 |
Описание
Продается отличный участок для жизни и отдыха в экологически чистом районе Подмосковья! Идеальный вариант для тех, кто устал от городской суеты и хочет своего "уголка спокойствия" с возможностью жить здесь круглый год. Локация: МО, г.о. Щёлково, п. Литвиново, тер. Хутор-2.Земли населенных пунктов, ИЖС. Это значит, что вы можете строить полноценный дом и прописаться.В 5 минутах ходьбы магазин Пятерочка, остановка в 2 минутах ходьбы. ПГТ Литивново в 2 минутах езды с развитой инфраструктурой : школа, детский сад, церковь, различные магазины, спорт-клуб и многое другое. Рядом лес, в 1 минуте, озеро. Участок (4,5 сотки):· Всё для комфорта: Участок полностью огорожен забором с 4 сторон можно заводить питомцев или просто наслаждаться приватностью.· Свои фрукты: На участке уже растут плодовые деревья: сливы, груши, яблони. Свежий урожай каждый сезон!· Соседи золото: Вокруг живут отличные люди, многие на ПМЖ. Тишина, порядок и безопасность.Асфальт до участка, дороги зимой чистят. Небольшой дачный домик (2 этажа) : 50 кв.м. Можно использовать как место для хранения или оставаться на ночь. Коммуникации (всё готово для стройки):· Газ: По границе участка (очень удобно для подключения).· Свет: Уже заведен на участок.· Вода: Центральная! Редкость для дач, не нужно рыть колодец или скважину. Документы:· 1 взрослый собственник.· Без обременений, юридически чисто. Готов к сделке.