Фряновское ш., 48 км от МКАД
Радуга СНТ, Щелково гор. округ
Дом 61,5 м², участок 11 сот., бревно, 2015 год.
Цена 1,65 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 16.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 82/100 · уверенность 65 %
Земля ≈167 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 1,83 млн → дом −183 тыс. ₽, −3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 51 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 87 тыс.
Ремонт ≈1,13 млн, покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,9 млн / целевая ≈4,41 млн / пессимист. ≈3,92 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,39 млн ₽, маржа 35 %, ROI 55 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Красноармейск ≈13,4 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №25719
Рейтинг 82/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 13.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 12 % | 0.8 |
| участок | 5 | 64 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 166 666 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 833 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −183 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −2 976 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Радуга СНТ | 5 сот. | 799 000 | 159 800 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Душоново с. | 5,6 сот. | 2 200 000 | 392 857 | снят (цена объявления) 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Знамя СНТ | 12 сот. | 2 600 000 | 216 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Радуга СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Знамя СНТ | 6 сот. | 999 999 | 166 666 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Мечта СНТ | 12 сот. | 4 300 000 | 358 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ветеран СНТ | 5,3 сот. | 1 400 000 | 264 151 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ветеран СНТ | 7,9 сот. | 3 950 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ветеран СНТ | 18 сот. | 2 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Горизонт СНТ | 9 сот. | 2 700 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 61,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 130 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 364 / 86 607 / 93 333 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 899 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 654 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 409 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 919 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 386 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 55 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Ветеран СНТ | 60 м² | 6 сот. | 5 600 000 | 93 333 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Знамя СНТ | 68,5 м² | 12 сот. | 4 600 000 | 67 153 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Горизонт СНТ | 56 м² | 9 сот. | 9 000 000 | 160 714 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Малые Жеребцы д. | 65 м² | 8,5 сот. | 3 600 000 | 55 385 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Протасово д. | 60,7 м² | 6 сот. | 5 600 000 | 92 257 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Озон СТ | 56 м² | 12 сот. | 4 850 000 | 86 607 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Протасово д. | 63 м² | 6 сот. | 5 600 000 | 88 889 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Ботово д. | 60 м² | 10,5 сот. | 3 200 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Горбуны ДНП | 63 м² | 6,5 сот. | 5 700 000 | 90 476 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Лесные Опушки СНТ | 62,3 м² | 11 сот. | 3 200 000 | 51 364 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.06.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 23.07.2026 | 2 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 1 850 000 (−150 000) | история площадки |
| 03.11.2026 | 1 650 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в хорошие руки Земельный участок 11 соток, сухой, Дом небольшой , но вполне бодрый , под дачу идеально, бревно живое Баня отдельностоящая, полностью готова к использованию по назначению Есть гараж Вокруг благодать, тишина, водоем, лес Собственник 1, документы готовы к сделке Возможен обмен на вашу недвижимость Более подробная информация по телефону Звоните сегодня, завтра вы можете услышать: Продано