Фряновское ш., 66 км от МКАД
Восток СНТ, Щелково гор. округ
Дом 64 м², участок 5,3 сот., 1993 год.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 54 %
Земля ≈92 тыс. ₽/сот. × 5,3 сот. = 490 тыс. → дом ≈2,01 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 18 тыс.–195 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈1,28 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,72 млн / целевая ≈3,35 млн / пессимист. ≈2,98 млн → от пессимистичной прибыль −427 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −12 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Красноармейск ≈22,1 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №25715
Рейтинг 14/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 141 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 9.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 12 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 25 % | 3.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 92 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 490 000 ₽ (5,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 010 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 406 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Еремино СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ивушка СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Еремино д. | 12,5 сот. | 1 250 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Еремино д. | 8 сот. | 1 360 000 | 170 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Еремино д. | 26 сот. | 1 800 000 | 69 231 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Еремино д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Еремино д. | 14 сот. | 1 200 000 | 85 714 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Еремино д. | 10 сот. | 1 050 000 | 105 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Могутово д. | 20 сот. | 1 800 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Еремино д. | 17 сот. | 6 300 000 | 370 588 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 280 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 742 / 61 650 / 195 297 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 723 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 537 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 351 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 978 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -427 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Восток СНТ | 65 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 36 923 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Опушка СНТ | 62 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 17 742 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Могутово д. | 60 м² | 5,3 сот. | 1 450 000 | 24 167 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Козино д. | 60 м² | 6 сот. | 2 399 000 | 39 983 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Горбуны ДНП | 63 м² | 6,5 сот. | 5 700 000 | 90 476 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Парус СНТ | 64 м² | 6 сот. | 1 330 000 | 20 781 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Фряново пгт | 60 м² | 7,2 сот. | 7 500 000 | 125 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Фряново пгт | 60 м² | 5,5 сот. | 4 999 000 | 83 317 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Малые Петрищи д. | 64 м² | 6 сот. | 12 499 000 | 195 297 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | Малые Петрищи д. | 64 м² | 6 сот. | 9 500 000 | 148 438 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача родительская, по наследству, тихий, зеленый район, пока еще без пчеловейников!!