Фряновское ш., 57 км от МКАД
Козино СНТ, Щелково гор. округ
Дом 170 м², участок 6 сот., 2009 год.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 19.07.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 63 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 600 тыс. → дом ≈1,9 млн ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 14 тыс.–53 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈3,4 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,34 млн / целевая ≈5,7 млн / пессимист. ≈5,07 млн → от пессимистичной прибыль −456 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −8 %.
Коммуникации: в описании: колодец, газ.
До ст. Красноармейск ≈19,2 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №25713
Рейтинг 26/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 11.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 82 % | 12.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 600 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 900 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 176 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Козино СНТ | 8 сот. | 799 999 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Козино д. | 11,5 сот. | 1 750 000 | 152 174 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Козино д. | 12 сот. | 1 750 000 | 145 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Козино СНТ | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Аксеново д. | 7,7 сот. | 1 250 000 | 162 338 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Головино д. | 18 сот. | 3 000 000 | 166 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Аксеново д. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Аксеново д. | 10 сот. | 2 150 000 | 215 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Аксеново д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ивлево д. | 3 сот. | 300 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 170 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 333 / 38 235 / 52 941 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 336 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 019 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 702 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 069 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -456 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Козино д. | 170 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 38 235 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Козино д. | 170 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 14 706 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Аксеново сад. уч. | 166,5 м² | 8 сот. | 8 500 000 | 51 051 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Фряново пгт | 187,2 м² | 8 сот. | 5 900 000 | 31 517 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Стромынь с. | 170 м² | 6 сот. | 9 000 000 | 52 941 | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Орбита-1 СНТ | 170 м² | 6,8 сот. | 7 900 000 | 46 471 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Орбита-1 СНТ | 170 м² | 6 сот. | 9 000 000 | 52 941 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | сохраненная копия |
| 10.2 км | Факел СНТ | 170 м² | 7,5 сот. | 5 500 000 | 32 353 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Душоново с. | 170 м² | 7,5 сот. | 6 500 000 | 38 235 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Еремино СНТ | 150 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 14 333 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.07.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
продается недостроенный дом с участком земли возле леса крайний участок на участке колодец скептик гараж в цокольной части дома газ в проэкте на 27-28 год канализация и водопровод заведений в дом