Фряновское ш., 36 км от МКАД
Сады на Реке дп, Щелково гор. округ
Дом 28 м², участок 6 сот., 2019 год.
Цена 3,2 млн ₽, поднимали с 3,15 млн; первая цена 3,15 млн ₽ от 10.04.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 61 %
Земля ≈181 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,09 млн → дом ≈2,11 млн ₽, 75 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 73 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 109 тыс.
Ремонт ≈360 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,11 млн / целевая ≈2,8 млн / пессимист. ≈2,49 млн → от пессимистичной прибыль −589 тыс. ₽, маржа −24 %, ROI −19 %.
Коммуникации: скважина; газ — есть; в описании: септик (по описанию).
До ст. Фрязино-Пассажирская ≈10,2 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №25710
Рейтинг 29/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 8 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 19.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 37 % | 2.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 181 373 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 088 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 111 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 75 393 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Сады на Реке дп | 5,8 сот. | 1 290 000 | 222 414 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Сады на Реке дп | 7,8 сот. | 1 650 000 | 211 538 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сады на Реке дп | 34 сот. | 7 500 000 | 220 588 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сукманиха д. | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сады на Реке дп | 8,5 сот. | 1 500 000 | 176 471 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сады на Реке дп | 15,3 сот. | 3 000 000 | 196 078 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сады на Реке дп | 8,3 сот. | 1 400 000 | 168 675 | снят (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сады на Реке дп | 17 сот. | 4 990 000 | 293 529 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сады на Реке дп | 10 сот. | 1 750 000 | 175 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сутоки д. | 12,1 сот. | 3 670 000 | 303 306 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 28 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 360 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 73 333 / 109 180 / 120 000 |
| цена объекта | 3 199 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 719 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 113 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 957 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 802 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 490 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -589 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Литвиновские резиденции КП | 29 м² | 4 сот. | 4 990 000 | 172 069 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Новое Литвиново СПК | 30 м² | 6,9 сот. | 2 200 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Литвиново-1 СНТ | 30 м² | 7 сот. | 2 650 000 | 88 333 | снято (цена объявления) 04.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Каблуково д. | 30 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 110 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Протасово д. | 30 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 120 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Озерный СНТ | 25 м² | 7 сот. | 2 950 000 | 118 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сады на Реке дп | 32,3 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 108 359 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Новое Литвиново СПК | 32 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 112 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Корякино д. | 29,2 м² | 7,5 сот. | 5 600 000 | 191 781 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Радуга СНТ | 29 м² | 5,6 сот. | 2 200 000 | 75 862 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.04.2026 | 3 150 000 | история площадки |
| 16.04.2026 | 3 199 000 (+49 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 199 000 | в продаже | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 92201802. Именно этот дом НЕ подходит под семейную ипотеку! НО! Могу скинуть на ватсап, подходящие под семейку. ДОМ НАХОДИТСЯ НА ТЕРРИТОРИИ "САДЫ НА РЕКЕ"!!! Это рядом с деревней Каблуково или Аксиньино (за Фрязино), НО НЕ В ЦЕНТРЕ г. ЩЁЛКОВО!!! ЦИАН ВРЁТ. Остальные площадки ставят локацию верно! Продаётся дом 28м на участке 6 сот. Дом для круглогодичного проживания со всеми коммуникациями: Свет 15кВт, вода - скважина (фильтр на воду установлен), канализация - переливной септик, отопление - конвектор электрический. Газ есть в деревне, можно подвести. Состояние хорошее, мебель и техника остаются. Коммунальные платежи - только свет (минимальные деревенские тарифы) до 3.000р в пол года. Никаких сборов и доп. плат в деревне нет. На половине участка можно построить ещё один дом. Торга НЕТ. Показ в любое время, ЗВОНИТЕ! Адрес точный на карте! Откройте и посмотрите!