Новорязанское ш., 52 км от МКАД
Степановское с., Раменский гор. округ
Дом 38 м², участок 10 сот., газоблок.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 21.07.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 60 %
Земля ≈78 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 785 тыс. → дом ≈2,21 млн ₽, 58 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 30 тыс.–171 тыс. ₽/м², медиана 92 тыс.
Ремонт ≈760 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,81 млн / целевая ≈3,42 млн / пессимист. ≈3,04 млн → от пессимистичной прибыль −265 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −8 %.
Коммуникации: газ — по границе.
До ст. Непецино ≈13,6 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2571
Рейтинг 27/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 14.7 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 11 % | 0.8 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 78 467 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 785 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 215 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 58 289 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Степановское с. | 8,5 сот. | 1 200 000 | 141 176 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Степановское с. | 30 сот. | 2 222 000 | 74 067 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Степановское с. | 6 сот. | 715 800 | 119 300 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Степановское с. | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Степановское с. | 5 сот. | 200 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Степановское с. | 30 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Степановское с. | 15 сот. | 2 100 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Степановское с. | 6 сот. | 675 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Степановское с. | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Степановское с. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 760 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 92 128 / 171 053 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 806 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 616 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 425 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 045 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -265 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.6 км | Новая Владимировка КП | 49 м² | 7 сот. | 6 000 000 | 122 449 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.7 км | 45,1 м² | 9,7 сот. | 3 800 000 | 84 257 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.3 км | Топаз СНТ | 38,5 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 64 935 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Полесье ДНП | 36 м² | 10 сот. | 2 990 000 | 83 056 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Мечта ДНП | 36 м² | 5,8 сот. | 2 950 000 | 81 944 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Песчанка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Рыболово Парк КП | 38 м² | 10 сот. | 6 500 000 | 171 053 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Рыболово Парк КП | 38 м² | 8,9 сот. | 6 500 000 | 171 053 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Владимировка ДНП | 40 м² | 9 сот. | 4 000 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Аргуново-5 ДНП | 36 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 105 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.07.2026 | 3 700 000 | история площадки |
| 25.07.2026 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 18.08.2026 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом с плоской кровлей свободной планировки с проложенными коммуникациями (сантехника и электрика 15 квт. Газ по границе участка) в селе Степановское. Участок в собственности более пяти лет. Один собственник. Дом построен из газоблока толщиной 400 мм на монолитной плите. Перекрытие из пустотных плит 220 мм и утеплением Технониколь карбон толщиной 200 мм. Широкие откатные ворота с проемом 4600 мм. Много фотографий на разных этапах строительства. Жилой вагончик со всем необходимым для проживания и Кондиционером!