Пятницкое ш., 46 км от МКАД
Содружество СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 08.04.2025.
Рейтинг 29/100 · уверенность 56 %
Земля ≈113 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 679 тыс. → дом ≈2,32 млн ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 47 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,6 млн / целевая ≈3,24 млн / пессимист. ≈2,88 млн → от пессимистичной прибыль −570 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −17 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: колодец.
До ст. Сенеж ≈1,4 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25698
Рейтинг 29/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 69 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 95 % | 5.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 113 194 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 679 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 321 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 46 420 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Энергетик-2 СНТ | 6,6 сот. | 1 700 000 | 257 576 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Содружество СНТ | 8,7 сот. | 1 600 000 | 183 908 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дружба СНТ | 10,7 сот. | 950 000 | 88 785 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Надежда-1 СНТ | 6 сот. | 1 450 000 | 241 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сенеж СНТ | 11 сот. | 899 000 | 81 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дружба СНТ | 4 сот. | 1 250 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дружба СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дружба СНТ | 5,4 сот. | 590 000 | 109 259 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Турицино д. | 31 сот. | 14 000 000 | 451 613 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дружный СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 667 / 72 000 / 86 913 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 600 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 420 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 240 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 880 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -570 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.4 км | Кривцово д. да: «санузел» + «тёплый пол» | 55 м² | 6 сот. | 14 000 000 | 254 545 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Новинки д. да: «санузел» + «мебелью» | 50 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 72 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дружный СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 45 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Малахитовые дачи КП да: «санузле» + «отделка» | 54 м² | 6 сот. | 4 693 328 | 86 913 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.04.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 25.04.2026 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу в Снт "Энергетик" с ухоженным участком, площадь 6 соток рядом с городом Солнечногорск, от станции "Сенеж" 20 минут пешком, мимо других участков. Теплый дом из бревна, площадью 60 квадратных метров, 1 этаж,2 этаж мансарда (ломаная) крыша, фундамент на бетонных сваях 40х40см, длина 4м. На 1 этаже две изолированные комнаты по 10кв. М, веранда 16 кв. М, прихожая 7кв. М, мансарда 24кв. М. На участке хозблок 10 кв. М, гараж металлический, 3 яблони, плодовые кустарники. Летний водопровод, рядом родник, колодец. Хорошие соседи. Через дорогу протекает речка Сестра, рядом лес. Снт охраняется. Хороший подъезд к участку. 60 км от Мкад.