Пятницкое ш., 6 км от МКАД
Сабурово пгт, Красногорск гор. округ
Дача 45 м², участок 6 сот., брус.
Цена 255 тыс. ₽; цена не менялась с 13.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 19 раз).
Рейтинг 84/100 · уверенность 53 %
Земля рядом ≈910 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 21,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 63 тыс.–175 тыс. ₽/м², медиана 108 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈217 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,65 млн / целевая ≈4,19 млн / пессимист. ≈3,72 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,61 млн ₽, маржа 70 %, ROI 233 %.
⚠ ROI 233 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены).
Коммуникации: не указаны.
До ст. Аникеевка ≈6,2 км по прямой; до МКАД 6 км, на машине ≈17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25695
Рейтинг 84/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 5.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 909 800 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 21,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 5 459 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Сабурово пгт | 8 сот. | 7 900 000 | 987 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сабурово пгт | 7,5 сот. | 8 000 000 | 1 066 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сабурово пгт | 32 сот. | 38 400 000 | 1 200 000 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сабурово пгт | 13 сот. | 19 500 000 | 1 500 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сабурово пгт | 4,6 сот. | 4 570 000 | 993 478 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сабурово пгт | 4,6 сот. | 3 300 000 | 717 391 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Березовое СНТ | 16 сот. | 15 450 000 | 965 625 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Березовое СНТ | 8 сот. | 6 500 000 | 812 500 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сабурово пгт | 19,3 сот. | 17 200 000 | 891 192 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сабурово пгт | 14 сот. | 17 800 000 | 1 271 429 | снят (цена объявления) 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 63 462 / 108 254 / 175 000 |
| цена объекта | 255 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 216 750 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 654 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 421 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 189 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 723 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 606 250 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 70 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 233 % |
| пояснение расчета | ROI 233 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
| ⚠ проверьте | ROI 233 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Юрлово д. | 50 м² | 8,3 сот. | 7 900 000 | 158 000 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | 48 м² | 8 сот. | 3 300 000 | 68 750 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.7 км | 48 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 104 167 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.3 км | 42 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 95 238 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.3 км | Вахнеевка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | 50 м² | 7,5 сот. | 6 500 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.7 км | 52 м² | 8 сот. | 3 300 000 | 63 462 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.9 км | 36,3 м² | 4,6 сот. | 4 078 000 | 112 342 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.05.2026 | 255 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 255 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам каркасный домик под дачу, под Разбор И Вывоз. Стоит на винтовых сваях, Каркас с бруса, обшит вагонкой (при демонтаже ее скорее всего на мусор). Окна металлопластиковые, входные двери металлические, кровля из металлочерепица.