Пятницкое ш., 27 км от МКАД
Холмы-2 СНТ, Истра гор. округ
Дача 30 м², участок 6 сот.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 27.04.2026.
Рейтинг 58/100 · уверенность 58 %
Земля ≈357 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,14 млн → дом −340 тыс. ₽, −11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 78 тыс.–217 тыс. ₽/м², медиана 107 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,31 млн / целевая ≈2,98 млн / пессимист. ≈2,65 млн → от пессимистичной прибыль ≈516 тыс. ₽, маржа 19 %, ROI 24 %.
Коммуникации: колодец; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Жилино ≈3,4 км по прямой; до МКАД 27 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25694
Рейтинг 58/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 48 % | 24.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 67 % | 4.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 6.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 356 747 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 140 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −340 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −11 333 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Лесная Поляна СНТ | 6,3 сот. | 2 950 000 | 468 254 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Лесная Поляна СНТ | 7,5 сот. | 3 450 000 | 460 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Лесная Поляна СНТ | 10 сот. | 4 500 000 | 450 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Родник СНТ | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ветеран СНТ | 6 сот. | 2 380 000 | 396 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Лотос СНТ | 6 сот. | 1 400 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Холмы д. | 15 сот. | 8 000 000 | 533 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Холмы д. | 9 сот. | 2 300 000 | 255 556 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Малыш СНТ | 6,2 сот. | 2 150 000 | 346 774 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Холмы д. | 15 сот. | 5 800 000 | 386 667 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 78 292 / 106 667 / 216 667 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 307 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 142 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 976 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 646 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 516 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.4 км | Общественник-93 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Клочково СНТСН | 30 м² | 7,7 сот. | 3 200 000 | 106 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Пищемаш-2 СНТ | 28,1 м² | 6,4 сот. | 2 200 000 | 78 292 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Арбат-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 130 000 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Агрогородок пос. | 32 м² | 6 сот. | 3 350 000 | 104 688 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | сохраненная копия |
| 3.4 км | Виктория СНТ | 25 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 104 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Новатор СНТ | 36 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 97 222 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | 30 м² | 5,3 сот. | 4 300 000 | 143 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 16.3 км | Лужки д. | 30 м² | 7 сот. | 8 800 000 | 293 333 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.5 км | Шевлино д. | 30 м² | 7 сот. | 5 450 000 | 181 667 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.04.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 03.05.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 14.05.2026 | 1 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 6 соток в Снт Холмы-3. Участок правильной формы, ровный. Расположен в экологически чистом районе Подмосковья. На участке есть летний домик, колодец, летний душ, уличный туалет. Электричество 15 квт. Есть плодовые деревья, ягоды. Круглогодичный подъезд. Дорога частично асфальтирована. Территория Снт огорожена, имеется видеонаблюдение. Некоторые соседи живут круглогодично. Рядом лес для грибников, магазин. В 20 мин. На автомобиле Истринское водохранилище с водными видами спорта и развлечениями, для семейного отдыха. Документы: 1 собственник. Без обременений и долгов. Межевание и Гпзу на руках. Понравился участок? Звоните.