Пятницкое ш., 36 км от МКАД
Надежда-2 СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дача 80 м², участок 6,9 сот., брус.
Цена 2,15 млн ₽, снижали с 2,25 млн; первая цена 2,25 млн ₽ от 08.05.2026.
Рейтинг 39/100 · уверенность 61 %
Земля ≈148 тыс. ₽/сот. × 6,9 сот. = 1,02 млн → дом ≈1,13 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈1,83 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,19 млн / целевая ≈3,77 млн / пессимист. ≈3,35 млн → от пессимистичной прибыль −74 тыс. ₽, маржа −2 %, ROI −2 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Берёзки-Дачные ≈2,7 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25691
Рейтинг 39/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 17.8 |
| торг | 5 | 30 % | 1.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.1 |
| участок | 5 | 26 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 74 % | 11.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 148 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 022 000 ₽ (6,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 128 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 100 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Надежда-2 СНТ | 6,3 сот. | 9 000 000 | 1 428 571 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Алексеевское д. | 40 сот. | 6 000 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Васюково д. | 20 сот. | 2 950 000 | 147 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Надежда-1 СНТ | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | в продаже 08.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Алексеевское СНТ | 40 сот. | 6 000 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 10 сот. | 2 390 000 | 239 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Алексеевское СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ростовцево д. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Васюково д. | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ветеран ДНТ | 6 сот. | 1 790 000 | 298 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 899 / 52 778 / 82 143 |
| цена объекта | 2 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 827 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 191 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 981 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 772 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 353 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -74 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −2 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Алексеевское СНТ | 79,2 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 50 505 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Отдых-2 СНТ | 75 м² | 6,3 сот. | 4 500 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Пешки д. | 84 м² | 8 сот. | 6 900 000 | 82 143 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Крот СНТ | 78 м² | 6 сот. | 6 200 000 | 79 487 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Семейный дп | 72 м² | 8,8 сот. | 3 800 000 | 52 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Отдых-2 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 35 714 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Радиофильм СНТ | 89 м² | 9 сот. | 2 750 000 | 30 899 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Рассвет-3 СТ | 80 м² | 10 сот. | 5 300 000 | 66 250 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Берсеневка д. | 80 м² | 7 сот. | 10 000 000 | 125 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Редино д. | 81,7 м² | 7,6 сот. | 4 250 000 | 52 020 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.05.2026 | 2 250 000 | история площадки |
| 09.05.2026 | 2 200 000 (−50 000) | история площадки |
| 10.05.2026 | 2 150 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 150 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом построен капитально на хорошем фундаменте через забор база отдыха бабин двор можно утеплить и использовать круглый год.