Новорязанское ш., 57 км от МКАД
Малахитовая Поляна КП, Воскресенск гор. округ
Дача 30 м², участок 8,5 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 1,65 млн; первая цена 1,65 млн ₽ от 20.06.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 51 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 8,5 сот. = 507 тыс. → дом ≈993 тыс. ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 31 тыс.–81 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,62 млн / целевая ≈1,46 млн / пессимист. ≈1,29 млн → от пессимистичной прибыль −580 тыс. ₽, маржа −45 %, ROI −31 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Непецино ≈8,2 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2569
Рейтинг 26/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 14.2 |
| торг | 5 | 61 % | 4.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 52 % | 4 |
| участок | 5 | 41 % | 3.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 634 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 507 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 993 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 100 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Максимовка д. | 17 сот. | 990 000 | 58 235 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Максимовка д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Максимовка д. | 20 сот. | 850 000 | 42 500 | снят (цена объявления) 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Максимовка д. | 8,1 сот. | 250 000 | 30 864 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Максимовка д. | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Максимовка д. | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Максимовка д. | 15 сот. | 1 650 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Максимовка д. | 9,4 сот. | 600 000 | 63 830 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Прогресс СНТ | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Прогресс-94 СНТ | 8 сот. | 690 000 | 86 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 200 / 54 286 / 81 250 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 619 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 538 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 457 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 295 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -580 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Малахитовая Поляна КП | 24 м² | 10,2 сот. | 1 115 000 | 46 458 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Натальино д. | 28 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 53 571 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.6 км | Золотово-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 55 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.9 км | Борисовское д. | 32 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 81 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | 25 м² | 6,5 сот. | 780 000 | 31 200 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 16.5 км | Поляна ДНП | 35 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.06.2026 | 1 650 000 | история площадки |
| 05.08.2026 | 1 550 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.08.2026 | 1 500 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача Воскресенском р-не, КП Малахитовая поляна. Каркасный дом 6*5 с утеплением для зимнего проживания. Отличное расположения в экологическом месте. Ровный ухоженный, огороженный участок. Заведен свет 15квт.