Пятницкое ш., 21 км от МКАД
Голубое пгт, Солнечногорск гор. округ
Дом 37 м², участок 15 сот., бревно.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 08.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 7 раз).
Рейтинг 92/100 · уверенность 56 %
Земля рядом ≈736 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 7,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 65 тыс.–286 тыс. ₽/м², медиана 161 тыс.
Ремонт ≈740 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,37 млн / целевая ≈5,74 млн / пессимист. ≈5,1 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,08 млн ₽, маржа 61 %, ROI 153 %.
⚠ ROI 153 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены).
Коммуникации: не указаны.
До ст. Жилино ≈2,6 км по прямой; до МКАД 21 км, на машине ≈38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25688
Рейтинг 92/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 7.3 |
| участок | 5 | 100 % | 7.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 736 020 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 7,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 11 040 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Голубое-92 СПК | 12,1 сот. | 12 100 000 | 1 000 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Голубое-92 СПК | 11,4 сот. | 8 100 000 | 710 526 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Голубое пгт | 11 сот. | 6 990 000 | 635 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Голубое пгт | 5,5 сот. | 5 490 000 | 998 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Голубое пгт | 6,1 сот. | 5 690 000 | 932 787 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Голубое-92 СПК | 10,7 сот. | 10 700 000 | 1 000 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Голубое-91 СНТ | 12,1 сот. | 8 590 000 | 709 917 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Голубое-91 СНТ | 6 сот. | 5 400 000 | 900 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Голубое пгт | 17,5 сот. | 20 000 000 | 1 142 857 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Крюково СНТ | 8 сот. | 6 500 000 | 812 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 37 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 65 104 / 160 920 / 286 047 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 374 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 055 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 737 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 099 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 084 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 61 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 153 % |
| пояснение расчета | ROI 153 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
| ⚠ проверьте | ROI 153 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Родник СНТ | 38,4 м² | 8,9 сот. | 2 499 990 | 65 104 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Бакеево д. | 40 м² | 12 сот. | 8 600 000 | 215 000 | снято (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Алабушево с. | 43 м² | 13 сот. | 12 300 000 | 286 047 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | 37 м² | 12 сот. | 9 100 000 | 245 946 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.5 км | Алабушево с. | 45 м² | 8 сот. | 7 100 000 | 157 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Жилино д. | 48 м² | 15 сот. | 7 500 000 | 156 250 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Лесные Поляны СНТ | 30 м² | 8 сот. | 4 990 000 | 166 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Надежда СНТ | 45,6 м² | 11,9 сот. | 3 500 000 | 76 754 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Семейный Некст КП | 32 м² | 10 сот. | 5 250 000 | 164 062 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Семейный Парк КП | 31,4 м² | 10,8 сот. | 4 700 000 | 149 682 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.05.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 15 соток с летним домом аренда от завода 50 лет, продаю.