Пятницкое ш., 34 км от МКАД
Рассвет СНТ, Истра гор. округ
Дача 56 м², участок 3,8 сот., брус.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 10.05.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 61 %
Земля ≈153 тыс. ₽/сот. × 3,8 сот. = 581 тыс. → дом ≈919 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 32 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈1,02 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,19 млн / целевая ≈2,88 млн / пессимист. ≈2,56 млн → от пессимистичной прибыль ≈261 тыс. ₽, маржа 10 %, ROI 11 %.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Локомотив ≈9,6 км по прямой; до МКАД 34 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25686
Рейтинг 42/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 23 % | 9.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 94 % | 17.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 42 % | 2.5 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 67 % | 9.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 152 872 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 581 000 ₽ (3,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 919 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 411 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Пищемаш СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рассвет СНТ | 10,5 сот. | 2 500 000 | 238 095 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Пищемаш СНТ | 6,4 сот. | 1 850 000 | 289 062 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Соколово д. | 23 сот. | 6 000 000 | 260 870 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Пищемаш-2 СНТ | 10 сот. | 1 580 000 | 158 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Пищемаш-2 СНТ | 10 сот. | 1 199 000 | 119 900 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Соколово д. | 17,2 сот. | 2 600 000 | 151 163 | в продаже 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Березки-1 СНТ | 15,3 сот. | 4 700 000 | 307 190 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Горлица КДЗ | 15 сот. | 4 150 000 | 276 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Горлица КДЗ | 17,6 сот. | 2 800 000 | 159 091 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 020 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 847 / 69 811 / 110 000 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 195 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 035 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 876 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 556 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 261 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 11 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.7 км | Пищевик СНТ | 62,8 м² | 4 сот. | 2 000 000 | 31 847 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.5 км | Искровец СНТ | 53 м² | 5,3 сот. | 3 700 000 | 69 811 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Кооператор СНТ | 42 м² | 5 сот. | 3 100 000 | 73 810 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Снегири пгт | 65 м² | 5 сот. | 7 000 000 | 107 692 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Светозар СНТ | 66 м² | 5,6 сот. | 2 300 000 | 34 848 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | Кривцово д. | 40 м² | 5 сот. | 4 400 000 | 110 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.3 км | Савельево д. | 40 м² | 5 сот. | 1 980 000 | 49 500 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.05.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный участок площадью 3,79 сотки по адресу: Московская область, Истринский район, Снт "Рассвет"(Пятницкое шоссе, 37 км). До Истринского водохранилища 3 км (пляж, рыбалка). От дачного участка на машине до Москвы (до станции метро "Пятницкое шоссе") 38 км по Пятницкому шоссе. От дачного участка на машине до Зеленограда (до ж/д станции "Зеленоград-Крюково") 23 км. Рядом с Снт есть остановка общественного транспорта. Данный участок имеет свой кадастровый номер, зарегистрирован в Егрн. На дачном участке есть следующие постройки: - двухэтажный дом 51 кв. М. Из бруса; - металлический гараж и рядом открытая стоянка для второй машины; - постройка для хранения садового инвентаря; - летний душ с титаном (отапливается дровами); - уличный туалет (унитаз, вода подведена); - каркас теплицы (2 шт). На участке три яблони (антоновка, белый налив, мельба), крыжовник, черная смородина, красная смородина, малина. Дом установлен на отличный фундамeнт(железобетонные ригеля установлены на дорожные железобeтoнныe плиты нaдeжность, долговечноcть, влaгoуcтойчивoсть). В доме электричество, холодная вода (воду подают весной, летом, осенью). Два газовых баллона по 50 литров, газовая плита, мебель, холодильник. Окна двойные. Можно жить круглогодично. Многие в Снт живут круглогодично. Снт огорожен, есть охрана, видео-наблюдение на территории, въезд в Снт. По смс с телефона. Документы на землю (дачный участок) в порядке. Но дом не оформлен, так как заходит на несколько см на соседний участок (много лет назад при разделе дачного участка на две половины две сестры ошиблись). Живем так более 40 лет, соседи живут в своём доме, а мы в своём. Дом можно оформить если немного переместить на 10 см (сейчас много компаний, которые предоставляют услуги по перемещению домов (цены на перемещение домов адекватные). Мы этим не занимались, так как нас всё устраивает (на даче живём с 1972 года), на соседнем участке летом проживают доброжелательные пожилые (за 75 лет) родственники моего брата, сам брат живёт на другой даче и планирует со временем продать свою половину участка.