Пятницкое ш., 26 км от МКАД
Виктория СНТ, Истра гор. округ
Дача 25 м², участок 6 сот.
Цена 2,6 млн ₽, поднимали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 29.11.2025.
Рейтинг 31/100 · уверенность 50 %
Земля ≈384 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,31 млн → дом ≈294 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 60 тыс.–273 тыс. ₽/м², медиана 128 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,42 млн / целевая ≈3,08 млн / пессимист. ≈2,74 млн → от пессимистичной прибыль ≈26 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. пл. 155 км ≈2 км по прямой; до МКАД 26 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25681
Рейтинг 31/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 84 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 2 % | 1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 384 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 306 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 294 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 760 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Адуево д. | 9 сот. | 4 500 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Холмы д. | 8,2 сот. | 2 350 000 | 286 585 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Холмы д. | 6 сот. | 4 500 000 | 750 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Троицкий пос. | 8 сот. | 3 300 000 | 412 500 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Троицкий пос. | 16 сот. | 6 000 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Троицкий пос. | 7,6 сот. | 3 300 000 | 434 211 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Троицкий пос. | 6,5 сот. | 3 200 000 | 492 308 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Холмы д. | 6 сот. | 2 600 000 | 433 333 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Холмы д. | 7,3 сот. | 1 950 000 | 267 123 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Истра-Вита ДНП | 10,5 сот. | 6 500 000 | 619 048 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 000 / 127 500 / 272 727 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 420 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 249 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 078 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 736 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 26 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.7 км | 24 м² | 6,7 сот. | 5 500 000 | 229 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | Виктория СНТ | 20 м² | 6,6 сот. | 2 100 000 | 105 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | Большое Ушаково д. | 24 м² | 5 сот. | 3 000 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Монитор СНТ | 22,5 м² | 6 сот. | 4 100 000 | 182 222 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Пищемаш-2 СНТ | 28,1 м² | 6,4 сот. | 2 200 000 | 78 292 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Холмы-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Петровское д. | 22 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 272 727 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Игма-3 СНТ | 25 м² | 6,8 сот. | 2 700 000 | 108 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Общественник-93 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Арбат-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 130 000 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.11.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 11.03.2026 | 2 600 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дачный домик, колодец на 6 колец, участок сухой, солнечный, правильной формы.