Пятницкое ш., 36 км от МКАД
Химик СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 47 м², участок 6,6 сот., 2017 год.
Цена 3,25 млн ₽; цена не менялась с 26.05.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 52 %
Земля ≈234 тыс. ₽/сот. × 6,6 сот. = 1,55 млн → дом ≈1,7 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 72 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈940 тыс., покупка после торга ≈2,76 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,02 млн / целевая ≈3,62 млн / пессимист. ≈3,22 млн → от пессимистичной прибыль −486 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Поварово III ≈8 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №25680
Рейтинг 25/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 17.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 54 % | 3.5 |
| участок | 5 | 24 % | 1.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 11 % | 1.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 234 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 547 000 ₽ (6,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 703 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 234 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Химик СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Низинка СНТ | 8 сот. | 1 700 000 | 212 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Повадино д. | 9 сот. | 5 600 000 | 622 222 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Повадино д. | 8,5 сот. | 3 950 000 | 464 706 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Повадино д. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Повадино д. | 36 сот. | 13 000 000 | 361 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Повадино д. | 13,5 сот. | 2 600 000 | 192 593 | в продаже 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Повадино д. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Повадино д. | 18 сот. | 11 500 000 | 638 889 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Повадино д. | 12,1 сот. | 5 000 000 | 413 223 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 940 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 72 000 / 83 333 / 93 117 |
| цена объекта | 3 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 762 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 021 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 820 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 619 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 217 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -485 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8 км | Семейный некст-2 КП да: «ванные» + «ламинат» | 48 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Семейный Некст КП да: «санузел» + «ремонтом» | 49,4 м² | 6,6 сот. | 4 600 000 | 93 117 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Новинки д. да: «санузел» + «мебелью» | 50 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 72 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.05.2026 | 3 250 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 250 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 136398575 Предлагается,уютная дача в дер. Повадино (СНТ "Химик") на участке 6,6 соток. До Истринского водохранилища 20-25 минут пешком. Дом 47 м2: 3 комнаты + кухня-гостиная. Участок ровный, ухоженный , находится в окружении живописного лесного массива. Электричество 15 кВт. заведено в дом. Назначение земли- для ведения садоводства. Дом зарегистрирован как садовый. Один собственник! Быстрый выход на сделку! Проверено "МИЭЛЬ".