Новорязанское ш., 86 км от МКАД
Михали д., Егорьевск гор. округ
Дача 15 м², участок 6 сот.
Цена 250 тыс. ₽; цена не менялась с 24.06.2026.
Рейтинг 11/100 · уверенность 53 %
Земля ≈43 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 259 тыс. → дом −9 тыс. ₽, −600 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈212 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈649 тыс. / целевая ≈584 тыс. / пессимист. ≈519 тыс. → от пессимистичной прибыль ≈6 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Егорьевск I ≈9,6 км по прямой; до МКАД 86 км, на машине ≈1 ч 49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2568
Рейтинг 11/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 3 % | 1.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 20 % | 4.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 42 % | 3.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 43 095 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 259 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −9 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −600 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Михали д. | 7 сот. | 1 350 000 | 192 857 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Михали д. | 21 сот. | 1 100 000 | 52 381 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Михали д. | 18 сот. | 1 250 000 | 69 444 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Михали д. | 11,8 сот. | 1 150 000 | 97 458 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Михали д. | 5 сот. | 200 000 | 40 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Михали д. | 10 сот. | 340 000 | 34 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Михали д. | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Михали д. | 8 сот. | 320 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Михали д. | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Михали д. | 5,4 сот. | 450 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 15 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 43 333 / 50 000 |
| цена объекта | 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 212 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 649 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 617 000 ₽ |
| продажа: целевая | 584 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 519 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 6 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Росинка-3 СНТ | 16 м² | 6 сот. | 470 000 | 29 375 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | 15 м² | 5 сот. | 750 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.5 км | Мир СТ | 16 м² | 6 сот. | 490 000 | 30 625 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Яблонька-2 СНТ | 16 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 84 375 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Горка СНТ | 16 м² | 8 сот. | 499 000 | 31 188 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Лесной СНТ | 16 м² | 4,5 сот. | 400 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Башмачок-1 СНТ | 15 м² | 4,3 сот. | 710 000 | 47 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Возрождение ТСН | 15 м² | 6,3 сот. | 750 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Старт-2 СНТ | 15 м² | 6 сот. | 710 000 | 47 333 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Семиславка СНТ | 15 м² | 6,1 сот. | 650 000 | 43 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.06.2026 | 250 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 250 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продажа участка с небольшим домом. Дом требует ремонта. Свет не подключен. Участок 6 соток. Рядом автобусная остановка.