Пятницкое ш., 32 км от МКАД
Отдых-2 СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дача 70 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,95 млн; первая цена 2,95 млн ₽ от 16.05.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 64 %
Земля ≈201 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,2 млн → дом ≈1,3 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,6 млн / целевая ≈3,24 млн / пессимист. ≈2,88 млн → от пессимистичной прибыль −543 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Поварово I ≈1,9 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25676
Рейтинг 42/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 17.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 61 % | 9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 200 676 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 204 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 296 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 514 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Электрик СТ | 7 сот. | 4 500 000 | 642 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Автомобилист СНТ | 16,3 сот. | 2 400 000 | 147 239 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сокольники СНТ | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Назариха-2 СНТ | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Монтажник СНТ (Алексеевское д.) | 6 сот. | 3 600 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заря-3 СНТ | 8 сот. | 5 000 000 | 625 000 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нарцисс СНТ | 5,3 сот. | 2 000 000 | 377 358 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дудкино д. | 9,2 сот. | 2 400 000 | 260 870 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дудкино д. | 7,4 сот. | 1 500 000 | 202 703 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дудкино д. | 12,9 сот. | 2 090 000 | 162 016 | снят (цена объявления) 17.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 847 / 56 316 / 63 636 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 603 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 423 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 243 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 882 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -543 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Отдых-2 СНТ | 75 м² | 6,3 сот. | 4 500 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Перворечье СНТ | 64 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Семейный дп | 72 м² | 8,8 сот. | 3 800 000 | 52 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Пищевик СНТ | 62,8 м² | 4 сот. | 2 000 000 | 31 847 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Родник-1 СНТ | 67 м² | 6 сот. | 3 490 000 | 52 090 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Повадино СНТ | 69 м² | 6 сот. | 4 130 000 | 59 855 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Березки-1 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Гринвич КП | 70 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 61 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Сад Березки СНТ | 64,6 м² | 8,3 сот. | 2 700 000 | 41 796 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Электрик СТ | 55 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 63 636 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.05.2026 | 2 950 000 | история площадки |
| 17.05.2026 | 2 650 000 (−300 000) | история площадки |
| 20.05.2026 | 2 590 000 (−60 000) | история площадки |
| 21.05.2026 | 2 570 000 (−20 000) | история площадки |
| 25.05.2026 | 2 500 000 (−70 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача в 3 км от жд станции Поворово. Дом, на кадастровом учёте. Есть летняя кухня. 6 соток земли. Участок ровный. Скважина 12 метров. Есть летний душ. Дом летний.