Пятницкое ш., 33 км от МКАД
Ивушка СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дача 31,2 м², участок 6,1 сот., брус.
Цена 2,99 млн ₽, снижали с 3,3 млн; первая цена 3,3 млн ₽ от 09.05.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 55 %
Земля ≈212 тыс. ₽/сот. × 6,1 сот. = 1,3 млн → дом ≈1,69 млн ₽, 54 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 43 тыс.–208 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈424 тыс., покупка после торга ≈2,54 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,29 млн / целевая ≈2,96 млн / пессимист. ≈2,63 млн → от пессимистичной прибыль −338 тыс. ₽, маржа −13 %, ROI −11 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: баня.
До ст. Берёзки-Дачные ≈2,2 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈40 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25669
Рейтинг 35/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 100 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 20.5 |
| торг | 5 | 63 % | 4.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7 |
| участок | 5 | 19 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 212 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 296 000 ₽ (6,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 694 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 54 295 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Нарцисс СНТ | 5,3 сот. | 2 000 000 | 377 358 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Автомобилист СНТ | 16,3 сот. | 2 400 000 | 147 239 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Факел СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Электрик СТ | 7 сот. | 4 500 000 | 642 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Электрик СТ | 6 сот. | 1 499 999 | 250 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Факел СНТ | 10 сот. | 3 200 000 | 320 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сокольники СНТ | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Березки пос. | 15 сот. | 7 000 000 | 466 667 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Рассвет-1 СНТ | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Назариха-2 СНТ | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 31,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 424 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 857 / 87 829 / 208 333 |
| цена объекта | 2 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 541 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 285 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 121 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 956 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 628 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -337 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −11 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.3 км | ВамДом Пятница КП | 34 м² | 8,7 сот. | 5 000 000 | 147 059 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Новый Стан д. | 35 м² | 4,2 сот. | 1 500 000 | 42 857 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Есипово Форест КП | 36 м² | 8,5 сот. | 6 600 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Радумля пгт | 36 м² | 8 сот. | 7 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Пешки д. | 38 м² | 5 сот. | 3 350 000 | 88 158 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Поварово пгт | 40 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Полянка СНТ | 40 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Исток-С СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 69 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Бухарово д. | 35 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 185 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Савельево д. | 40 м² | 5 сот. | 1 980 000 | 49 500 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.05.2026 | 3 300 000 | история площадки |
| 17.05.2026 | 3 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 25.05.2026 | 2 990 000 (−110 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 990 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpoдаeтся зeмельный участок в Cнt "Беpeзки" вблизи ж/д станции Поваровo-1 (2,5 км-этo 5 мин нa мaшине, или 30 мин пешком), Ленинградcкoe напpaвлeниe. Нa учаcтке имеется небольшой дом, оформленный как жилой можно прописаться, использовать материнский капитал и т. Д. Дом сруб из бруса 150х150, на ленточном фундаменте, крепкий, но его необходимо немного выровнять домкратом. Имеется чердачное помещение, обустроенное под мансарду, которое, как и весь дом нуждается в ремонте. Электричество 7,5 квт заведено в дом. На участке есть сарай 350 см на 210 см, бетонные фундаментные сваи под строительство бани, туалет. Остается строительный материал: брус 150х150; 100х150, доска разного размера, вагонка, кирпич, цемент, кровельный лист на дом, баню, сарай, садовый инструмент. С фасада глухой металлический забор, ворота, калитка. Имеется парковочное место. Въезд в садовое товарищество через ворота (открывается с телефона). На участке имеется летний центральный водопровод. Зимой дороги чистят. Некоторые соседи проживают круглогодично. Разумный торг возможен.