Пятницкое ш., 26 км от МКАД
Виктория СНТ, Истра гор. округ
Дача 20 м², участок 6,6 сот., брус.
Цена 2,1 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 01.05.2026.
Рейтинг 82/100 · уверенность 54 %
Земля ≈366 тыс. ₽/сот. × 6,6 сот. = 2,42 млн → дом −315 тыс. ₽, −16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 65 тыс.–480 тыс. ₽/м², медиана 215 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,38 млн / целевая ≈3,94 млн / пессимист. ≈3,5 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,32 млн ₽, маржа 38 %, ROI 60 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. пл. 155 км ≈2,2 км по прямой; до МКАД 26 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25668
Рейтинг 82/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 93 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 30 % | 2.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7 |
| участок | 5 | 24 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 365 965 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 415 000 ₽ (6,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −315 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −15 750 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Комплект СНТ | 6 сот. | 2 270 000 | 378 333 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Холмы д. | 8,2 сот. | 2 350 000 | 286 585 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Адуево д. | 9 сот. | 4 500 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Холмы д. | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Холмы д. | 6 сот. | 4 500 000 | 750 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Холмы д. | 20,3 сот. | 5 000 000 | 246 305 | снят (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Холмы д. | 15 сот. | 7 300 000 | 486 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Холмы д. | 7 сот. | 2 790 000 | 398 571 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Холмы д. | 7,6 сот. | 2 750 000 | 361 842 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Троицкий пос. | 8 сот. | 3 300 000 | 412 500 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 65 000 / 215 000 / 480 000 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 379 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 160 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 941 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 503 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 318 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 60 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.4 км | Отрада СНТ | 20 м² | 7 сот. | 1 300 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.7 км | Истра-2 СНТ | 20 м² | 5 сот. | 1 485 000 | 74 250 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | Благодать ДНП | 20 м² | 5,5 сот. | 4 300 000 | 215 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Городок СНТ | 20 м² | 5 сот. | 9 600 000 | 480 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Петровское д. | 22 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 272 727 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Монитор СНТ | 22,5 м² | 6 сот. | 4 100 000 | 182 222 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Россия СНТ | 16 м² | 6 сот. | 7 399 999 | 462 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.05.2026 | 2 200 000 | история площадки |
| 14.05.2026 | 2 100 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Новорижское шоссе, 40 км от Мкад, продаётся небольшая, уютная дача в Истринском районе -Снт "Виктория2, дачный домик с участком 6,6 соток расположен в тихом, зелёном уголке, рядом с деревней Адуево. Вокруг лес, а рядом река Песочная. Снт удобно расположено, неподалеку от Цкад, шума от дороги не слышно, тихо. Коммуникации: Свет 10 квт, Колодец; Участок: сухой, правильной формы, на участке теплица из поликарбоната. Многие в товариществе живут круглогодично. Есть детская площадка. Вся необходимая инфраструктура в шаговой доступности: -Пятёрочка Дикси Магнит; Строительные магазины; Пункты выдачи Wildberries и Яндекс. Маркет; Аптека; Кофейня; Очень удобный выезд на Цкад и хорошие дороги внутри-асфальт. Межевание проведено.