Пятницкое ш., 37 км от МКАД
Мельник СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дача 36 м², участок 10 сот., брус.
Цена 2,1 млн ₽, снижали с 2,65 млн; первая цена 2,65 млн ₽ от 13.11.2025.
Рейтинг 65/100 · уверенность 61 %
Земля ≈223 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 2,23 млн → дом −131 тыс. ₽, −4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 50 тыс.–203 тыс. ₽/м², медиана 99 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,08 млн / целевая ≈3,68 млн / пессимист. ≈3,27 млн → от пессимистичной прибыль ≈763 тыс. ₽, маржа 23 %, ROI 31 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Берёзки-Дачные ≈6,7 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25666
Рейтинг 65/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 61 % | 30.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 19.3 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 64 % | 4.6 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 223 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 231 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −131 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −3 639 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Лесные Озера СНТ | 2,8 сот. | 400 000 | 142 857 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лесные Озера СНТ | 6 сот. | 2 100 000 | 350 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лесные Озера СНТ | 8,2 сот. | 3 000 000 | 365 854 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Новая д. | 8,3 сот. | 2 650 000 | 319 277 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новая д. | 7 сот. | 2 200 000 | 314 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Новая д. | 4,6 сот. | 1 400 000 | 304 348 | в продаже 09.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Спортстроевец СНТ | 12 сот. | 2 650 000 | 220 833 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Новая д. | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Новая д. | 12 сот. | 3 100 000 | 258 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Новый Стан д. | 6,3 сот. | 945 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 500 / 99 079 / 203 125 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 085 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 881 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 676 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 268 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 763 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | ВамДом Пятница КП | 34 м² | 8,7 сот. | 5 000 000 | 147 059 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Тихие Зори КП | 36 м² | 8,1 сот. | 5 500 000 | 152 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Стегачево д. | 34,9 м² | 9 сот. | 5 250 000 | 150 430 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Исток-С СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 69 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Кривцово д. | 40 м² | 5 сот. | 4 400 000 | 110 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Полянка СНТ | 40 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Факел СНТ | 42 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Пятницкие дачи дп | 32 м² | 12 сот. | 6 500 000 | 203 125 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Пешки д. | 38 м² | 5 сот. | 3 350 000 | 88 158 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Савельево д. | 40 м² | 5 сот. | 1 980 000 | 49 500 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.11.2025 | 2 650 000 | история площадки |
| 18.11.2025 | 2 600 000 (−50 000) | история площадки |
| 26.11.2025 | 2 300 000 (−300 000) | история площадки |
| 20.01.2026 | 2 250 000 (−50 000) | история площадки |
| 29.03.2026 | 2 150 000 (−100 000) | история площадки |
| 12.04.2026 | 2 000 000 (−150 000) | история площадки |
| 03.05.2026 | 2 100 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 10 соток в Снт "Мельник", Солнечногорский р-н. Электричество в доме. 50 км от Мкад. · Объект: Земельный участок 10 соток с домом 6х6 и хозблоками и летней кухней. · Адрес: Снт "Мельник", Солнечгорский район, 50 км от Мкад по Ленинградскому шоссе. · Время в пути:~1 час 10 20 минут на автомобиле. Качественный асфальт до самого Снт. · Участок: 10 соток, треугольная форма, практически угловой. Снт Граничит с лесом, прямой выход. Ограждение сетка-рабица. · Коммуникации: · Электричество: Заведено в дом. · Вода: Собственный колодец на участке. · Постройки: · Жилой дом: 6х6 м. · Хозблоки: Наличие построек для хранения инвентаря. · Инфраструктура и окружение: · Снт с доброжелательными соседями. · Природное окружение: Лес по границе Снт, рядом находятся водоемы и Истринское водохранилище для любителей рыбалки. Ключевые преимущества: 1. Отличная транспортная доступность по Ленинградскому шоссе. 2. Уникальное расположение граница с лесом и треугольная форма для нестандартной планировки. 3. Участок полностью готов к использованию: коммуникации подведены, есть основные постройки. 4. Чистота сделки: Один собственник, все документы в порядке. Быстрый показ и оформление. Цена: 2.100 млн. Р. Торг на месте. Возможен оперативный показ в ближайшие дни. Быстрый выход на сделку.