Пятницкое ш., 39 км от МКАД
Редино д., Солнечногорск гор. округ
Дом 64 м², участок 6,5 сот., щитовой.
Цена 2,79 млн ₽, снижали с 3,4 млн; первая цена 3,4 млн ₽ от 05.04.2026.
Рейтинг 39/100 · уверенность 68 %
Земля ≈225 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 1,46 млн → дом ≈1,33 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 36 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,18 млн, покупка после торга ≈2,37 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,21 млн / целевая ≈2,89 млн / пессимист. ≈2,57 млн → от пессимистичной прибыль −986 тыс. ₽, маржа −38 %, ROI −28 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: колодец, газ.
До ст. Подсолнечная ≈5 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25665
Рейтинг 39/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 15.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 4.7 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 55 % | 8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 225 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 462 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 328 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 750 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Редино д. | 4,4 сот. | 1 200 000 | 272 727 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Маяк СНТ | 7,5 сот. | 1 850 000 | 246 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Редино д. | 7,5 сот. | 1 750 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Редино д. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Редино д. | 25 сот. | 8 000 000 | 320 000 | в продаже 05.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Редино д. | 9 сот. | 2 000 000 | 222 222 | в продаже 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Редино д. | 7,2 сот. | 3 100 000 | 430 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Редино д. | 5 сот. | 2 400 000 | 480 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Редино д. | 12 сот. | 5 000 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Редино д. | 40 сот. | 3 800 000 | 95 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 180 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 696 / 50 494 / 70 000 |
| цена объекта | 2 790 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 371 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 208 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 048 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 887 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 566 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -985 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Выстрел СНТ | 70 м² | 8 сот. | 3 999 999 | 57 143 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Маяк СНТ | 64 м² | 6,5 сот. | 2 890 000 | 45 156 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Луч СНТ | 48,6 м² | 6,6 сот. | 2 000 000 | 41 152 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Подолино-Г СНТ | 60 м² | 8,1 сот. | 3 350 000 | 55 833 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Ветеран-Тимоново СНТ | 55 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 58 182 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Русь СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Овсянниково д. | 56 м² | 6,5 сот. | 1 999 000 | 35 696 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Пищевик СНТ | 55 м² | 5,5 сот. | 2 400 000 | 43 636 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Заречье СНТ | 52 м² | 7,2 сот. | 3 000 000 | 57 692 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Лесные Хутора СНП | 80 м² | 9 сот. | 3 600 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.04.2026 | 3 400 000 | история площадки |
| 09.04.2026 | 3 100 000 (−300 000) | история площадки |
| 10.04.2026 | 3 050 000 (−50 000) | история площадки |
| 20.04.2026 | 2 999 999 (−50 001) | история площадки |
| 24.04.2026 | 2 950 000 (−49 999) | история площадки |
| 25.04.2026 | 2 890 000 (−60 000) | история площадки |
| 14.05.2026 | 2 850 000 (−40 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 2 790 000 (−60 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 790 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютный дом (щитовой) на ленточном фундаменте по адресу: г. Солнечногорск д. Редино Снт Маяк (Ленинградское шоссе). Дом очень крепкий. В доме две комнаты: 1 этаж терраса, комната; 2 этаж- комната. Дом и земля зарегистрированы, подходит под ипотеку. На участке есть сад с деревьями и кустарниками, а также хозяйственные постройки( уличный душ, туалет, хозблок, беседка). Колодец для полива, в снт есть летний водопровод. Снт газифицированное. Дом находится в садовом некоммерческом товариществе (Снт) с хорошей транспортной доступностью 7мин. Пешком остановка общественного транспорта, автобус идет до ст/жд Подсолнечная. В шаговой доступности магазин, что обеспечивает удобство проживания. Записывайтесь на просмотр!