Пятницкое ш., 48 км от МКАД
Вертлино д., Солнечногорск гор. округ
Дом 47,5 м², участок 1 сот., брус.
Цена 150 тыс. ₽; цена не менялась с 09.06.2026.
Рейтинг 52/100 · уверенность 32 %
Земля рядом ≈351 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км, 52 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈950 тыс. ₽; аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Сенеж ≈3,3 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25659
Рейтинг 52/100 · уверенность 32 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: год, коммуникации, фото); аналогов 2 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 25 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 37.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 15 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 351 342 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 351 000 ₽ (1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Вертлино д. | 7 сот. | 3 200 000 | 457 143 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Вертлино д. | 7 сот. | 2 600 000 | 371 429 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вертлино д. | 5,5 сот. | 820 000 | 149 091 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вертлино д. | 14 сот. | 5 800 000 | 414 286 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вертлино д. | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вертлино д. | 32 сот. | 11 900 000 | 371 875 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Вертлино д. | 10 сот. | 5 500 000 | 550 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Вертлино д. | 7,9 сот. | 3 476 000 | 440 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Вертлино д. | 20 сот. | 6 900 000 | 345 000 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Вертлино д. | 13,5 сот. | 5 000 000 | 370 370 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 950 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 083 / 56 174 / 60 264 |
| цена объекта | 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 127 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | аналогов мало — прибыль не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 18.4 км | 53,1 м² | 1,4 сот. | 3 200 000 | 60 264 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 18.1 км | Ивлево д. | 48 м² | — | 2 500 000 | 52 083 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.06.2026 | 150 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 150 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом под разбор, вывоз и разбор самостоятельно.