Пятницкое ш., 35 км от МКАД
Отрада СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дача 20 м², участок 7 сот., брус.
Цена 1,3 млн ₽; цена не менялась с 09.06.2026.
Рейтинг 76/100 · уверенность 53 %
Земля ≈216 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,51 млн → дом −215 тыс. ₽, −11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 100 тыс.–273 тыс. ₽/м², медиана 144 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,09 млн / целевая ≈2,78 млн / пессимист. ≈2,47 млн → от пессимистичной прибыль ≈967 тыс. ₽, маржа 39 %, ROI 64 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома).
До ст. Поварово III ≈8,3 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25656
Рейтинг 76/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 80 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 19.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 52 % | 3.7 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 216 360 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 515 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −215 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −10 750 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Отрада СНТ | 13,6 сот. | 3 100 000 | 227 941 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Низинка СНТ | 8 сот. | 1 700 000 | 212 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Химик СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Повадино д. | 9 сот. | 5 600 000 | 622 222 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Повадино д. | 8,5 сот. | 3 950 000 | 464 706 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Повадино д. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Повадино д. | 36 сот. | 13 000 000 | 361 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Повадино д. | 13,5 сот. | 2 600 000 | 192 593 | в продаже 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Повадино д. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Повадино д. | 18 сот. | 11 500 000 | 638 889 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 100 000 / 143 611 / 272 727 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 090 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 936 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 781 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 472 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 967 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 64 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.4 км | Виктория СНТ | 20 м² | 6,6 сот. | 2 100 000 | 105 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.9 км | ТЭЦ-20 СНТ | 20 м² | 9,5 сот. | 2 000 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.6 км | Монитор СНТ | 22,5 м² | 6 сот. | 4 100 000 | 182 222 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.6 км | Петровское д. | 22 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 272 727 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.06.2026 | 1 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 7 соток с небольшим садовым домиком. Пpoдaeтся земeльный учaсток в Сhт "Отрада" (Cолнeчногорcкий paйoн, в paйоне деревни Пoвaдино). Kaдаcтровый нoмеp участка 50:09:0050603:337 Учacтoк poвный, пpaвильной формы. Электpичеcтвo есть. Биотуалет на улице. Воды в домике нет. Отличный вариант для тех кто ищет уютное место для постройки дома. Хорошее мeстoпoложeниe. Haхoдится между гoродoм Зелeногрaд и Cолнeчногорск. Удобный въезд с Пятницкого шоссе. В пешей доступности продуктовые магазины, пункты доставки Wildbеrriеs и Оzоn. Подъезд круглогодичный. Рядом лес, в 15 минутах Истринское водохранилище. Без обременений. Один взрослый собственник.