Пятницкое ш., 10 км от МКАД
Светлые Горы пос., Красногорск гор. округ
Дом 30 м², участок 1 сот., дерево.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 13.04.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 54 %
Земля ≈1,27 млн ₽/сот. × 1 сот. = 1,27 млн → дом ≈1,43 млн ₽, 48 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 26 тыс.–128 тыс. ₽/м², медиана 97 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,38 млн / целевая ≈3,04 млн / пессимист. ≈2,7 млн → от пессимистичной прибыль ≈6 тыс. ₽, маржа 0 %, ROI 0 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Подрезково ≈5,5 км по прямой; до МКАД 10 км, на машине ≈13 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №25655
Рейтинг 32/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 73 % | 5.2 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 1 270 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 271 000 ₽ (1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 428 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 47 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Коростово д. | 6,5 сот. | 13 200 000 | 2 030 769 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Монтажник СНТ | 8,2 сот. | 13 200 000 | 1 609 756 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Аристово д. | 8 сот. | 15 500 000 | 1 937 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Аристово д. | 8 сот. | 13 000 000 | 1 625 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Новое Аристово д. | 8 сот. | 14 000 000 | 1 750 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Светлогорочка СНТ | 7,5 сот. | 5 485 025 | 731 337 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 5-е Горки д. | 10,5 сот. | 14 000 000 | 1 333 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 5-е Горки д. | 20 сот. | 22 500 000 | 1 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Старое Аристово д. | 8 сот. | 14 000 000 | 1 750 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Гея СНТ | 8 сот. | 10 000 000 | 1 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 364 / 97 222 / 128 405 |
| цена объекта | 2 699 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 294 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 375 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 206 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 038 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 700 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 5 850 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 0 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 0 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12 км | Поярково д. | 30 м² | 1 сот. | 1 190 000 | 39 667 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Ангелово с. | 25,7 м² | — | 3 300 000 | 128 405 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Нахабино пгт | 28 м² | — | 10 000 000 | 357 143 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Новогорск Клаб КП | 36 м² | 1 сот. | 3 500 000 | 97 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | Поярково д. | 33 м² | 1 сот. | 870 000 | 26 364 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.3 км | Вешки пос. | 32 м² | 1 сот. | 3 499 000 | 109 344 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.04.2026 | 2 699 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 699 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся модульный дом каркасного типа под ключ: включает внутреннюю отделку, мебель, сантехнику и бытовую технику. Транспортный размер, поможем с перевозкой , монтаж на предварительно выполненный свайный фундамент и подсоединение к наружным Торг.