Пятницкое ш., 38 км от МКАД
Горизонт СНТ (Гигирево д.), Солнечногорск гор. округ
Дача 45 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 1,75 млн ₽, снижали с 1,95 млн; первая цена 1,95 млн ₽ от 13.07.2025.
Рейтинг 59/100 · уверенность 54 %
Земля ≈213 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,28 млн → дом ≈472 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 60 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,49 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,69 млн / целевая ≈3,32 млн / пессимист. ≈2,95 млн → от пессимистичной прибыль ≈662 тыс. ₽, маржа 22 %, ROI 29 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь, колодец.
До ст. Подсолнечная ≈6 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25647
Рейтинг 59/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 58 % | 24.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 69 % | 4.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 84 % | 12.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 213 056 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 278 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 472 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 489 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Бугорок СНТ | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Редино д. | 40 сот. | 3 800 000 | 95 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Редино д. | 6,5 сот. | 2 500 000 | 384 615 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Редино д. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Редино д. | 9 сот. | 2 000 000 | 222 222 | в продаже 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Редино д. | 7,2 сот. | 3 100 000 | 430 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Редино д. | 5 сот. | 2 400 000 | 480 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Редино д. | 12 сот. | 5 000 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Луч СНТ | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Редино д. | 11,7 сот. | 4 200 000 | 358 974 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 000 / 72 727 / 90 000 |
| цена объекта | 1 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 487 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 686 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 502 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 317 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 949 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 661 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 29 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Гигирево д. | 50 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | Новинки СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 90 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Березки СНТ | 55 м² | 6 сот. | 3 999 999 | 72 727 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.9 км | Квант СНТ | 50 м² | 6 сот. | 6 250 000 | 125 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.07.2025 | 1 950 000 | история площадки |
| 24.08.2025 | 1 750 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 750 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача находится в пешей доступности к жемчужине нашего района озеро Сенеж. Кирпичный дом на высоком фундаменте. Две комнаты. Зал с камином. На кухне печь кирпичная, Участок ровный, правильной прямоугольной формы, круглогодичный подъезд к участку. Забор и ворота есть, но требуют ремонта или замены, колодец требует чистки. Торг.